Iepazīšanās ar nekustamā īpašuma ieguldījumu trestiem (reit) un maģistrantūras komandītsabiedrībām (mlp)

Šis raksts ļauj viegli saprast REIT un MLP.

Trents Šmolniks

Kas ir REIT?

Nekustamā īpašuma ieguldījumu trests jeb REIT ir uzņēmums, kas palīdz finansēt nekustamo īpašumu ienākumu gūšanas nolūkā. Dažiem REIT pieder arī nekustamie īpašumi. REIT ir ļoti līdzīgs kopfondiem pēc to modelēšanas, jo tie ieguldītājiem nodrošina ienākumu plūsmu ar daudzveidīgu diversifikāciju. REIT maksā akcionāriem gandrīz visus ienākumus, ko viņi saņem kā dividendes. Akcionāri atbild, samaksājot ienākumu nodokli, kas pievienots šīm dividendēm.

REIT ir fantastisks veids, kā cilvēki savā portfelī var pievienot liela mēroga nekustamos īpašumus, tāpat kā viņi ieguldītu savu naudu citās nozarēs, iegādājoties akcijas. Kad akciju veiktspēja noteiktā ceturksnī ir laba, akcionārs gūst peļņu, palielinot akciju cenu un / vai dividendes. Tas pats notiek ar REIT. Ja viņu ieguldījumi attiecīgajā gadā darbojas labi, viņu akcionāri gūst labumu.

REIT tiek tirgoti lielākajās biržās tāpat kā parastās akcijas, taču ir arī daži REIT, kas ir pilnīgi privāti un netiek iekļauti sarakstā. Atsaucoties uz REIT, mēs parasti runājam par kapitāla REIT vai hipotēkas REIT. Kapitāla REIT ir paredzēti ienākumu gūšanai, iekasējot nekustamā īpašuma nomas maksu vai pārdodot tos. Hipotēku REIT pelna naudu, ieguldot hipotēkās vai ar hipotēkām saistītos vērtspapīros. Hipotēkas ir saistītas gan ar komerciāliem, gan ar dzīvojamiem īpašumiem.

Mūsdienu ekonomikā REITs spēlē lielu lomu ekonomikā. Tie ir saistīti ar tik daudzām iestādēm, piemēram, dzīvokļiem, slimnīcām, rūpniecību, pansionātiem, tirdzniecības centriem, ilgtermiņa uzglabāšanas vietām, mājokļiem koledžas studentiem un daudz ko citu. Konsultāciju uzņēmumu pētījumi liecina, ka REITs pieder īpašumi katrā atsevišķā ASV štatā, kā arī vairāk nekā 30 dažādās valstīs visā pasaulē.

Bet kā uzņēmums kvalificējas, lai to klasificētu kā REIT? Viņiem vismaz 75 procenti no viņiem piederošajiem aktīviem jāiegulda nekustamajā īpašumā. Turklāt 75 procentiem vai vairāk no viņu ienākumiem jābūt vai nu no viņu īpašumiem nopelnītās nomas maksas, procentiem par hipotēkām, kurās viņi iegulda, vai no pārdotajiem īpašumiem.

REITs arī dividendēs ir jāmaksā akcionāriem 90 procenti vai vairāk no nodokļa apliekamā ienākuma. Tās ir ar nodokli apliekamas vienības, kuras pārvalda vai nu direktoru padome, vai padome. Viņiem jābūt vismaz 100 akcionāriem, un pieciem vai mazāk akcionāriem nedrīkst būt vairāk par 49 procentiem no tirgus akcijām.

Kas ir MLP?

Kapitāla komandītsabiedrība jeb MLP ir komandītsabiedrības forma, kas tiek tirgota akciju tirgū. Sabiedrībai ar ierobežotu atbildību “Masters” ir partneru veidi: komandīti un vispārējie partneri. Komandīti ar ierobežotu atbildību ir atbildīgi par kapitāla nodrošināšanu MLP, bet daļu no MLP naudas plūsmas saņem arī kā ienākumu sadali. Tikmēr galvenais partneris ir atbildīgs par MLP lietu kārtošanu, savukārt viņu alga ir atkarīga no tā, kā uzņēmums darbojas viņu darbības laikā.

Juridiskā ziņā partnerattiecības tiek definētas kā MLP, kad partnerība iegūst vismaz 90 procentus no savas naudas plūsmas no precēm, dabas resursiem vai nekustamā īpašuma projektiem. MLP ir interesanta investīciju iespēja privātpersonām, jo ​​tie nodrošina komandītsabiedrības nodokļu priekšrocības, vienlaikus nodrošinot ieguldītājiem likviditāti pirkšanai publiski tirgotā uzņēmumā. Nodokļu atvieglojumi attiecas uz faktu, ka uzņēmumam nav jāmaksā nodokļi par viņu nopelnīto naudu, bet tiek apliktas ar nodokli daļu īpašnieku saņemtās dividendes.

Amerikas Savienotajās Valstīs MLP ir milzīga loma valsts enerģētikas infrastruktūrā. MLP ir atbildīgi par dažādu ogļūdeņražu, piemēram, naftas, dabasgāzes, gāzes šķidrumu un citu rafinētu produktu, transportēšanu, uzglabāšanu un apstrādi. Iedomājieties šos MLP kā valsts autoceļu sistēmu, kur automašīnas maksā “nodevas” ikreiz, kad ceļo no vienas valsts uz otru. MLP, kas nodarbojas ar enerģētikas infrastruktūru, gūst stabilus ienākumus, izmantojot nodevas, ko maksā uzņēmumi, kuriem ogļūdeņraži jāpārvadā no avota līdz klientam.

Interesants ir fakts, ka MLP radītie ienākumi nav obligāti atkarīgi no naftas vai dabasgāzes cenām attiecīgajā ceturksnī vai gadā. Pat tad, kad gāzes cena kļūst patiešām zema, preces nodeva nemainās - jo nodeva ir saistīta ar nosūtīto daudzumu. Vēl viens ieguvums ar enerģiju saistītiem MLP ir iebūvētie inflācijas ierobežojumi lielākajā daļā maksas līgumu. Maksa par ogļūdeņražu transportēšanu pēc dažiem gadiem palielinās, lai neatpaliktu no inflācijas valsts ekonomikā.

Ieguldījumi REIT

Cheniere Energy Partners LP

Cheniere Energy Partners, LP ir komandītsabiedrība, kuru izveidoja Cheniere Energy, Inc. Uzņēmums darbojas, veicot sašķidrināšanas un regazifikācijas darbības Sabine Pass SDG termināļu segmentā.

Ieguldījumu riski REIT un MLP

Lai gan gan REIT, gan MLP atšķiras pēc to uzbūves, abu pamatnostādnes ir ļoti līdzīgas. Viņi izmaksā lielāko daļu laimesta akcionāriem vai investoriem. REIT ir juridiski pienākums vismaz 90 procentus no saviem ienākumiem nodrošināt akcionāriem, kas nozīmē, ka konkrētajā ceturksnī vai gadā viņiem paliek ļoti maz vietas. Kad viss norit labi, ieguldītāji var redzēt ievērojamas dividendes. Bet, ja REIT pārdzīvo sliktu burvestību, tas var izraisīt pilnīgu krūtis. Un ar hipotēku vērtspapīriem saistītie REIT bieži samazina dividendes, kuras viņi maksā, kad procentu likmes palielinās vai hipotēkas saistību nepildīšanas likmes pieaug.

REIT investīcijas vienmēr ir risks, kad nekustamā īpašuma tirgus saskaras ar lejupslīdi. Investoriem, ieguldot naudu REIT, ir svarīgi saprast, kā klājas valsts nekustamā īpašuma tirgum. Ieguldot MLP, investoriem ir svarīgi pievērsties lielām dividendēm. Parasti ieteicams meklēt MLP ar ilgu vēsturi, kad uz rokas ir pietiekami daudz skaidras naudas. Šie MLP daudz retāk izkrīt.

Pat ar REITs ir laba ideja aplūkot dividenžu izmaksu vēsturi, jo tā ir svarīgāka par vienu vai diviem gadiem, kad dividendes ir 15 vai 16 procentus lielas. Dažreiz iet ar REIT, maksājot septiņu vai astoņu procentu dividenžu ienesīgumu desmit gadus pēc kārtas, jo viņiem ir pieredze, lai saglabātu savus panākumus.

Realty Income Corporation (O) cenu diagramma.

REIT priekšrocības

Ir daži galvenie iemesli, kāpēc ieguldītāji varētu vēlēties ieguldīt naudu REIT. Diversifikācija ir milzīgs bonuss, jo REIT bieži parāda nelielu korelāciju ar akciju tirgus darbību. Un dividendes, ko maksā REIT, ir milzīgas, salīdzinot ar tradicionālo akciju izmaksātajām dividendēm. Tos ir arī ļoti viegli pirkt un pārdot, kas ir pievilcīgi investoriem, kuri, iespējams, vēlas īstermiņā piederēt REIT.

Statistiskā analīze parādīja, ka daudzas biržā kotētās REIT pārspēj S&P, Dow Jones un NASDAQ. Tie ir arī neticami caurspīdīgi, jo tiem jāievēro tādi paši normatīvie nosacījumi kā citiem publiski tirgotiem uzņēmumiem. Viņu finanšu pārskati ir identiski korporatīvajiem uzņēmumiem, kas laiž savus krājumus tirgū.

MLP priekšrocības

Lielākā daļa MLP piedāvā ienesīgumu no sešiem līdz septiņiem procentiem, bet tie arī katru gadu rada stabilas un konsekventas naudas plūsmas. MLP nodrošinātos naudas sadalījumus ir diezgan viegli paredzēt, kas ir lieliski ieguldītājiem, kuri meklē stabilitāti. Tā kā MLP nav apgrūtināta nodokļu maksāšana, viņiem ir daudz zemākas kapitāla izmaksas nekā lielākajai daļai citu uzņēmumu. MLP spēj veikt pasākumus, kurus ar nodokli apliekamās struktūras var neuzskatīt par iespējamiem.

Kapitāla pieaugums ir viens no lielākajiem ieguvumiem uzņēmumam, pārejot uz MLP struktūru. Tā vietā, lai saskartos ar dubultu aplikšanu ar nodokļiem, kas ir izplatīts korporācijām, ar MLPS tiek aplikti nodokļi tikai tad, kad tiek saņemti sadalījumi.

Nodokļu sekas - MLP

MLP tiek aplikti ar nodokli pēc kapitāla atdeves, savukārt ieguldītājiem ir jātiek galā ar K-1 nodokļu veidlapu, ja viņiem pieder MLP. Tas ir sarežģīts nodokļu sagatavošanas līdzeklis, taču ir daudz grāmatvežu vai tiešsaistes nodokļu veidlapu, kas var palīdzēt padarīt procesu nedaudz mazāk izaicinošu.

Vēl viens negatīvs viedoklis par MLP ir tas, ka tie nav savienoti ar IRA UBTI vai ar uzņēmējdarbību nesaistīta ienākuma dēļ. MLP bieži gūst šāda veida ienākumus, izmantojot savas darbības. Ja jums piederošās kapitāla daļas ir pietiekami lielas, lai iegūtu UBTI nodokļu rēķinu, kas pārsniedz 1000 USD, jums var nākties maksāt nodokļus par UBTI, pat ja MLP ir ievietota jūsu atliktā nodokļu kontā.

Bet MLP ir arī daudz nodokļu priekšrocību. Ļaujiet mums teikt, ka jūs MLP iegādājāties vienības 100 000 USD vērtībā. Pirmā gada laikā jums tiek piešķirti 6000 ASV dolāru ceturkšņa sadalījumā. Kad gads beidzas, jūs uzzināt, ka šie sadalījumi kopā bija 6000 USD ienākumi un 5000 USD nolietojums. Jūs atņemtu 5000 USD no 6000 USD, lai iegūtu summu, par kuru maksāsit nodokli - 1000 USD. Pat ja jūs atrodaties ļoti augstā nodokļu kategorijā, kurā tiek iekasēti 50 procentu nodokļi, jūs galu galā maksājat tikai 500 ASV dolāru nodokli no 6000 ASV dolāru ienākumiem.

MLP nodokļu sekas ir labāk izprotamas, aplūkojot kapitāla atdevi un izmaksu principu. Kapitāla atdeve ir maksājums, kuru ieguldītājs veic no vērtspapīriem, piemēram, REIT vai MLPS, no līdzekļiem, kas nav iegūti no viņu neto ienākumiem. Izmaksu bāze attiecas uz aktīva sākotnējo cenu nodokļu vajadzībām, kas koriģēta atbilstoši jebkurām dividendēm vai sadalījumiem. Dažreiz to sauc par nodokļu bāzi. Maksājot nodokļus, ieguldītāji var noteikt savu kapitāla pieaugumu, kas attiecas uz starpību starp izmaksu bāzi un aktīva pašreizējo tirgus vērtību.

Izmantojot MLP, jums nav jāmaksā nodokļi uzreiz par jūsu īpašumiem - tā vietā jūs varat tos atskaitīt no izmaksu bāzes. Bet, ja jūs pārdodat MLP vienības, jums jāmaksā nodokļi par pārdotajām vienībām. Tāpēc ilgtermiņa turēšanās pie MLP daudziem investoriem ir jēga, jo viņi var gaidīt, kamēr viņu izmaksu bāze sasniegs 0 USD, kas nozīmē, ka viņu nodoklis tiek neatgriezeniski atlikts.

Nodokļu sekas - REIT

Kaut arī izredzes, ka REIT neiekasēs nodokli par viņu peļņu, vilina investorus, viņiem jāatceras, ka ienākuma nodoklis jāmaksā par saņemtajām dividendēm. Turklāt REIT ir jānodarbojas ar īpašuma nodokli par to dažādajām daļām. Dažiem REIT īpašuma nodoklis var sastādīt 25 procentus no pamatdarbības izdevumiem.

REIT samaksātās dividendes tiek apliktas ar nodokli kā parastie ienākumi sertifikāta turētājam. Bet ir gadījumi, kad dividendes tiek uzskatītas par kvalificētām dividendēm, kā rezultātā tiek aprēķināts kapitāla pieauguma nodoklis. Lielākā daļa REIT akcionāru maksās savu augstāko robežlikmi tikai par dividendēm. Faktiski dažas no REIT izmaksātajām dividendēm var kvalificēt kā ar nodokļiem neapliekamu kapitāla atdevi, kas atlika nodokļus par šīm vienībām, līdz īpašnieks tās pārdod. Šādi neapliekamie maksājumi galu galā samazina ieguldījumu apliecību īpašnieka izmaksu bāzi.

Ieguldījumi MLP

Investoriem ir daudz veidu, kā ieguldīt naudu MLP. Viens no šiem veidiem ir MLF, izmantojot ETF vai biržā tirgotu fondu. Biržā tirgotie fondi ir tirgojami vērtspapīri, kas izseko indeksus, piemēram, preces, obligācijas vai indeksu fondi. Pretstatā kopfondiem ETF tirdzniecība notiek biržā.

ETF MLP ir lielisks veids, kā ieguldītāji var noņemt dažus uzņēmējdarbības riskus, kas saistīti ar viena MLPS pirkšanu, vienlaikus dodot tiem arī nodokļu atvieglojumus, kas saistīti ar biržā tirgotajiem fondiem. Bet ETF MLP bieži ir diezgan dārgi, par ko investoriem jābūt piesardzīgiem.

Ja investori nevēlas ienirt ETF MLP, viņi var arī apsvērt kopfondus, kas tur MLP. Investīciju fondi, kas iegulda savu naudu MLP, ļaus ieguldītājiem atlikt nodokļu maksājumus par sadalītajiem ienākumiem, līdz ieguldījumi tiks pārdoti. Šie ieguvumi ir kvalificējami kā ilgtermiņa ieguvumi, kā rezultātā nodokļu likme ir zemāka nekā īstermiņa kapitāla pieaugums.

Investīciju fondi ir arī lieliska iespēja to pārvaldītā rakstura dēļ. Ja kopfondu pārvaldnieks izvēlas MLP, lai tos ievietotu fondā, var būt milzīgas pārmaiņas, lai mazinātu šo aktīvu riskus. Pārāk daudz investoru domā, ka visi MLP ir radīti vienādi. Kaut arī ieguldītājiem ir jāmaksā uzturēšanas maksa par šīm priekšrocībām, ir vērts ņemt vērā pozitīvo pusi.

Atruna

Šis raksts ir paredzēts tikai informācijai un izglītībai. Tas nav neviena konkrēta fonda akcijas apstiprinājums. Pirms akciju pirkšanas un pārdošanas konsultējieties ar savu biržas brokeri vai finanšu konsultantu.