Ieguldījumi dzīvojamo un komerciālo nekustamo īpašumu jomā 101

Investīcijas nekustamajā īpašumā

Nekustamais īpašums nezinātājam var šķist biedējošs. Pirmais un vienīgais ieguldījums īpašuma iegādē, ko lielākā daļa amerikāņu jebkad plāno veikt, ir mājas iegāde - un tas ir pietiekami izaicinošs, nepievienojot sarežģījumus! Galu galā, kurš ar veselo prātu reģistrētos vairāk hipotēkas maksājumiem, apdrošināšanas maksām un uzturēšanas izmaksām?

Lai atbildētu, jums jāaplūko tikai vēsturiskais pieauguma temps, kas novērots nekustamā īpašuma tirgus ieguldījumos (aptuveni 9% gadā pēdējo trīsdesmit piecu gadu laikā). ¹ Tam ir jēga, jo darba vietas tiek radītas, ekonomikai augot. Apsveriet, ka pirms diviem simtiem gadu ASV iedzīvotāji sēdēja apmēram piecos miljonos dvēseļu. Pirms gadsimta mūsu valstī dzīvoja (aptuveni) septiņdesmit pieci miljoni cilvēku. Šodien šis skaitlis ir vairāk nekā četrkāršojies, un vairāk nekā trīs simti miljonu cilvēku tagad zvana uz ASV par mājām - un jūs varat droši pieņemt, ka lielākajai daļai šo cilvēku kādā brīdī būs vajadzīgas divas lietas: darba vieta un vieta dzīvot! ^2,3 Starp citu, abām šīm lietām nepieciešams nekustamais īpašums.

Vispārīgi runājot, turpinot jaunu māju un darbavietu radīšanu mūsu valstī, mums būs jāizmanto ierobežots zemes daudzums, kas mums ir pieejams. Samazinoties šīs zemes apjomam (piedāvājumam), pat pieaugot nepieciešamībai pēc tās (pieprasījumam), cenas pieaug arvien augstāk. Vai atceraties, kad jūs atgriezāties pamatskolā, uzzinājāt par 1800. gadu lielo rietumu paplašināšanos? Tajās dienās federālā valdība burtiski atdeva zemi pilsoņiem, kuri piekrita dzīvot un apmainīties ar šo zemi. Viņi varēja atļauties būt tik dāsni, jo tajā laikā zemes piedāvājums ievērojami pārsniedza pieprasījumu pēc tās.

Tā vairs nav - un, tāpat kā ar jebkuru ierobežotu resursu, cenas turpinās pieaugt, pieaugot cilvēku skaitam, veicinot mūsu apbūvējamās zemes fiksētā krājuma patēriņu. Prātīgs indivīds uztvers nekustamo īpašumu kā pamatotu ieguldījumu. Tomēr tas nenozīmē, ka nekustamā īpašuma tirgus ir pasargāts no finanšu tirgus kritumiem un kritumiem. Tālu no tā! Faktiski lielākā daļa cilvēku, kuri negūst panākumus nekustamā īpašuma ieguldīšanā, ir tie, kas pārmērīgi reaģē uz īstermiņa svārstībām un cenšas attiecīgi žonglēt ar savu īpašumu.

Lai pilnībā realizētu ieguldījumu ieguldījumus nekustamajā īpašumā, parasti ir nepieciešams daudzus gadus pirkt un turēt īpašumu - pat līdz pensijai un pēc tam, lai pārvarētu īstermiņa zaudējumus un izmantotu ilgtermiņa vērtības priekšrocības. Turklāt, lai arī teorētiski ir taisnība, ka, pieaugot iedzīvotāju skaitam, visas zemes cenas turpinās pieaugt, dažos gadījumos tas var aizņemt kādu laiku.

Tāpēc nepietiek vienkārši iegādāties jebkuru vecu nekustamo īpašumu, pēc tam sēdēt un skatīties, kā jūsu īpašums novērtē vērtību. Pirms īpašuma pirkšanas jums jāpielieto pārbaudītas un patiesas metodes, lai novērtētu īpašuma vērtību, lai palielinātu izredzes redzēt vērtības pieaugumu ātrāk nekā citi īpašumi (salīdzinoši runājot). Tie ietver: vietējā nekustamā īpašuma tirgus un ekonomikas analīzi, rūpīgas pārbaudes un novērtējumus katram īpašumam, kuru jūs nopietni apsverat, un reālistiskus aprēķinus par paredzamo ienākumu plūsmu pret izejošajiem izdevumiem.

Visi šie un vēl citi apsvērumi tiks aplūkoti šajā daudzdaļīgajā apmācībā: Investīcijas uz dzīvojamo un komerciālo nekustamo īpašumu 101! Šajā daļā es izklāstīšu īpašuma pirkšanas plusus un mīnusus, lai palielinātu jūsu bagātību. Tad mēs runāsim par dažām netiešākām nekustamā īpašuma ieguldījumu metodēm tiem ļaudīm, kuri vienkārši vēlas ienākt tirgū gūtajā peļņā laika gaitā, bet kuriem nav vēlmes tikt galā ar grūtībām, kas rodas -rokā ar to, ka esi saimnieks.

Otrajā daļā “ Kā tieši ieguldīt nekustamajā īpašumā” es sniegšu detalizētu pārskatu par to, kas ir saistīts ar ieguldījumiem trīs galvenajos īpašuma veidos: dzīvojamais nekustamais īpašums, komerciālais nekustamais īpašums un neapbūvēta zeme. 3. daļā “ Nekustamā īpašuma vērtēšana un naudas plūsmas analīze ” mēs aplūkosim principus, kas jums jāsaprot, lai izpētītu vēlamās jomas jūsu nekustamā īpašuma ieguldījumu

darbībām, kā veikt pareizu novērtēšanu un soli pa solim. metode naudas plūsmas noteikšanai (ti, īres ienākumi mīnus izdevumi).

Šīs sērijas 4. daļa “ Darījumu apspriešana un krāpšanās novēršana nekustamo īpašumu ieguldījumos” sniegs jums ieskatu smalkākajos punktos, lai efektīvi noslēgtu nekustamā īpašuma darījumu (izmaksas), kā arī sniegs pamatu dažām briesmīgām investīcijām nekustamajā īpašumā, no kā vispār izvairīties. izmaksas. Pēc šīs daļas izlasīšanas jūs būsiet gatavs noteikt dažus no izplatītākajiem nekustamā īpašuma pasaules “citronu slazdiem”, kā arī populāras taktikas, ko izmanto neētiski pircēji un pārdevēji.

Tātad, bez papildu domām, es jums dodu ieguldījumu Investīciju dzīvojamā un komercīpašumā 101!

Ieguldījumi dzīvojamo un komerciālo nekustamo īpašumu jomā 101

Kas kopīgs tādām lielajām pilsētām kā Ņujorka, Losandželosa un Sanfrancisko? Iesācējiem nekustamā īpašuma cenas visās šajās plaukstošajās metropolēs ir dažas no visaugstākajām! Tas ir tāpēc, ka attīstāmās zemes piedāvājums ir mazs, ja to salīdzina ar lielo pieprasījumu pēc tās. Tāpēc gan dzīvojamie, gan komerciālie īpašumi, visticamāk, tiks pārdoti par piemaksu.

Turpretī nekustamā īpašuma cenas lielākajā daļā Amerikas Vidusrietumu vai Dienvidrietumu ir daudz zemākas, jo ir vairāk apbūvējamas zemes (ti, domājiet par “plašām brīvām telpām”). Tas nenozīmē, ka jūs nevarētu redzēt labu novērtējumu par jebkādiem nekustamā īpašuma ieguldījumiem, kas veikti šādos lauku apvidos - tikai tāpēc, ka jums vajadzētu attiecīgi palielināt savas cerības. Piemēram, ja konstatējat, ka

vietējā ekonomika A vidusmēra pilsētā - mājīgs mazs ciematiņš, kas atrodas kaut kur Amerikas Sirds zonā, ir veselīgs un gatavs paplašināties, tad jums ir visas tiesības sagaidīt, ka kāds (labi izpētīts un finansiāli pamatots) investīciju īpašums šajā apkārtnē novērtēs jauki laika gaitā. Tas, iespējams, nenodrošina tādu prēmiju veidu, kādu jūs varētu sagaidīt no Manhetenas pilsētas nama jūsu dzīves laikā, taču tas ir mazāk svarīgi nekā kopējais sākotnējā ieguldījuma novērtējums.

Progress, industrija un produktivitāte pozitīvi ietekmē nekustamā īpašuma cenas, un inteliģentiem investoriem, kuri vēlas, lai viņu nauda aug, ir daudz iespēju (daudzās jomās). Kamēr jums ir izpratne par to, kā analizēt un izvēlēties ieguldījumu īpašumus, visticamāk, jūs varēsiet atrast kādu vērtīgu nekustamo īpašumu savā vispārējā apgabalā. Un pat ja nē, piemēram, ja jūs dzīvojat ekonomiski nomāktā reģionā, jūs joprojām varat netieši ieguldīt nekustamajā īpašumā, izmantojot REITs un REIT kopfondus (aplūkoti vēlāk).

Plusi ieguldīt nekustamajā īpašumā:

1. Īpašuma novērtējums un ienākumi no īres

Ir divi veidi, kā ieguldītāji no nekustamā īpašuma pelna naudu no saviem īpašumiem: laika pieaugums un / vai īrnieku ienākumi no īres. Turklāt atšķirībā no citiem (neatkāpšanās) finanšu vērtspapīriem, piemēram, akcijām un obligācijām, īpašuma vērtības paaugstināšanas savienojumi tiek atlikti ar nodokli līdz brīdim, kad investori izvēlas pārdot. Arī tad var izvairīties no nodokļu maksāšanas, ja peļņa no jebkura īres īpašuma pārdošanas tiek izmantota citu īres īpašumu iegādei. Tās ir pazīstamas kā Starker biržas vai IRS 1031 sadaļas biržas.

Par laimi, pat ja investori nolemj nepārsniegt īres īpašumu pārdošanas peļņu, nodokļi par šo peļņu ir ierobežoti līdz ne vairāk kā piecpadsmit procentiem - ja attiecīgie īpašumi tika turēti vismaz vienu gadu. Šāda peļņa tiek klasificēta kā ilgtermiņa kapitāla pieaugums, un tā tiek aplikta ar krasi zemāku likmi nekā īstermiņa kapitāla pieaugums, kuru var aplikt ar nodokli pat pēc četrdesmit procentiem. (Jā!)

Tomēr ir nozveja, un tas slēpjas tajā, kā IRS klasificē peļņu, kas gūta no īres īpašuma pārdošanas (kas netiek apgāzta). Tas ir, valdība neaprēķina peļņu no īres īpašuma pārdošanas kā vienkārši pārdošanas cenu, atskaitot pirkuma cenu. Tā vietā amortizācija (ti, īpašuma vērtības samazināšanās ar laiku, jo īpaši nolietojuma dēļ), ko ieguldītāji

pieprasa savās nodokļu deklarācijās - par katru gadu, kad īpašums pieder īpašumam, tiek atskaitīts no sākotnējā pirkuma cena, un pēc tam šo skaitli izmanto, lai noteiktu kopējo peļņu no pārdošanas.

Piemēram, pieņemsim, ka plānojat pārdot īres īpašumu, kuru iegādājāties pirms pieciem gadiem par 100 000 ASV dolāru. Par katru īpašumtiesību gadu jūs pieprasījāt 3 000 USD amortizāciju nodokļu deklarācijā, kopā 15 000 USD. Tagad iedomājieties, ka jūsu īpašums šajos pašos piecos gados ir pieaudzis par desmit procentiem gadā, tā ka jūsu ieguldījumu kopējā vērtība ir pieaugusi līdz 110 000 ASV dolāru.

No pirmā acu uzmetiena varētu šķist, ka ar nodokli apliekamā peļņa ir tieša 10 000 ASV dolāru (110 000 - 100 000 USD = 10 000 USD), bet IRS to tā neuzskata! Viņu acīs jūsu kopējā peļņa ietvers 15 000 ASV dolāru nolietojumu, kuru pieprasījāt no nodokļu deklarācijām. Tādēļ jūs viņiem būtu parādā 25 000 ASV dolāru peļņas samazinājumu, kaut arī jūs patiešām nopelnījāt tikai 10 000 USD no pārdošanas (100 000 - 15 000 USD = 85 000 USD

un 110 000 - 85 000 USD = 25 000 USD). Vienkārši, lai iedzītu punktu mājās: piecpadsmit procenti no 10 000 USD ir 1500 USD; tā kā piecpadsmit procenti no 25 000 USD ir 3750 USD - vairāk nekā divas reizes pārsniedz sākotnējo summu!

Protams, šajā ilustrācijā netiek ņemta vērā peļņa, kas gūta no īres ienākumiem, atskaitot izdevumus šajā piecu gadu periodā. Tas ir pazīstams kā "naudas plūsma", un tas ir galvenais faktors, nosakot, vai īres īpašums būs vērtīgs ieguldījums. Parasti īpašumtiesību pirmajos gados naudas plūsma ir maza, ja vien sākumā netiek veikta liela iemaksa (par hipotēku), jo ikmēneša pamatdarbības peļņu uzkrāj hipotēkas izmaksas, īpašuma nodokļi, apdrošināšanas un uzturēšanas maksas.

(Piezīme. Naudas plūsma - īres ienākumi, kas pārsniedz īpašuma izdevumus (piemēram, hipotēku, īpašuma nodokļus, apdrošināšanu, uzturēšanu), ir pilnīgāk aplūkoti šīs apmācības 3. daļā.)

Labākajā gadījumā investori īres cenas par saviem īpašumiem palielinās ātrāk nekā pieaug viņu izdevumi, tādējādi gūstot stabilu peļņu. Tomēr tas var nebūt iespējams lēnas ekonomiskās izaugsmes laikā - vai vēl sliktāk - recesijas laikā. Šādos gadījumos nomas likmes var pat samazināties!

Starker biržas

Starker biržas nav draudzīgas DIY. Procesa pārraudzībai parasti ir nepieciešama trešā puse, un peļņa no jūsu nomas īpašuma pārdošanas nonāk darījuma kontā. Turklāt četrdesmit piecu dienu laikā jums jāidentificē nomaināmais īpašums un sešu mēnešu laikā jāpabeidz jaunais pirkums. Lielākā daļa cilvēku izvēlas nolīgt nodokļu konsultantu / advokātu, lai palīdzētu viņiem veikt šos pirkumus, lai pārliecinātos, ka visi viņu “i” ir punktoti un “t” ir sakrustoti!

2. Kredītplecs

Izmantojot nekustamo īpašumu, jūs parasti varat aizņemties astoņdesmit procentus vai vairāk no sava ieguldījuma (vērtības), tādējādi kontrolējot daudz lielāku aktīvu par daļu no izmaksām. Piemēram, atcerieties, ka hipotētiskais īpašums 100 000 ASV dolāru apmērā, kuru “iegādājāties” iepriekšējā sadaļā? Iespējams, ka jūs neiedomājāties sevi

ieiet bankā ar pilnu portfeļu ar skaidru naudu, lai iegādātos vietu. (Es derēšu, ka jūs tagad esat, vai ne?) Drīzāk, ja jūs esat tāds pats kā lielākā daļa cilvēku, jums būs jāsaņem hipotēka, lai samaksātu par savu ieguldījumu.

Arhimēds: "Dodiet man pietiekami daudz līdzekļu… un es pārvietošu pasauli !!"

Tradicionāli tas nozīmē vērsties pie hipotēku nodrošinātāja ar (vismaz) divdesmit procentu pirmo iemaksu jeb 20 000 USD par šo piemēru - un lūgt aizdevēju finansēt jūsu nesamaksāto atlikumu. Tādā veidā jūs varat uzņemties kontroli pār reālo aktīvu 100 000 ASV dolāru apmērā tikai par vienu piektdaļu no pirkuma cenas. Ja jūsu īpašuma vērtība laika gaitā pieaug, kā jūs cerat, ka tas notiks, tad jums būs iespēja nopelnīt naudu par sākotnējo ieguldījumu papildus aizņēmuma naudai.

Lai to ilustrētu, pieņemsim, ka pēc iepriekš minētā nekustamā īpašuma turēšanas vairākus gadus, īpašuma vērtība palielinās līdz 120 000 USD. Ja jūs izvēlēsities pārdot šajā brīdī, jūs būsiet simtprocentīgi atdevis sākotnējo ieguldījumu 20 000 ASV dolāru apmērā (pirmā iemaksa, ko veicāt par hipotēku), pēc tam, kad esat samaksājis aizdevējam nenomaksāto parādu (120 000 - 80 000 USD = 40 000 USD). Protams, šajā vienkāršotajā piemērā tiek pieņemts, ka jūsu īpašums īpašumtiesību gados pastāvēja kaut kādā dīvainā situācijā, un jūs neesat ne iemaksājis vairāk hipotēkā, ne pieredzējis pozitīvu (vai negatīvu) naudas plūsmu no īres ienākumiem. Turklāt tiek pieņemts, ka dīvainajā pasaulē IRS cilvēkiem dod bezmaksas nodevu nodokļiem, un darījumu izmaksas, kas saistītas ar nekustamā īpašuma pirkšanu un pārdošanu, nepastāv!

3. Ilgtermiņa ieguldījumi

Viens no ieguldījumiem ilgtermiņā ir samazināts nodokļu slogs, kas gadu gaitā rodas, turot vērtspapīrus un aktīvus. Kā tika apspriests iepriekšējās sadaļās, nodokļi par nekustamā īpašuma pārdošanu var nopelnīt lielu daļu no jūsu ienākumiem. Arī darījuma izmaksas un dažādas maksas, kas saistītas ar īpašuma pirkšanu un pārdošanu, ir apgrūtinošas, un tās jums var maksāt pat piecpadsmit

procentus (vai vairāk) no nekustamā īpašuma aktīvu kopējās vērtības.

Finanšu nozarē ir liels bizness, ziņojot par katru tirgus veikto kustību, un tīkla sponsorētie pseidoanalītiķi ar piesātinātiem izteicieniem "iesaka" investoriem žonglēt ar savām akcijām, izmisīgi mēģinot pirkt zemu un pārdot augstu. Bet tāpat kā ieguldījumos nekustamajā īpašumā, bieža pirkšana un pārdošana ienes ieguldītāju peļņu īstermiņa kapitāla pieauguma nodokļu veidā, nemaz nerunājot par brokeru komisijām un dažādām tirdzniecības maksām. Daudzi cilvēki, kuri iegulda savu naudu finanšu vērtspapīros un nekustamajā īpašumā, neņem vērā šos apsvērumus un galu galā zaudē tirgus ilgtermiņa novērtējumu, kas laika gaitā ir bijis baudāms (vēsturiski vidēji 7–10% gadā), vienlaikus barojot komisijas vadīto mašīnu, kas sastāv no sliktiem ieguldījumu padomiem, kas izplatās mūsu sabiedrībā.

Tomēr, kaut arī nekustamā īpašuma tirgus cenas pastāvīgi mainās tikpat daudz kā akciju tirgus cenas, ziņošanai par šīm izmaiņām nav paredzēti tīkla kanāli, publikācijas, e-pasta ziņojumi un teksta brīdinājumi. "No redzesloka, bez prāta", kā teikts, un nekustamā īpašuma investoriem tiek piešķirts relatīvais miers, kas rodas, ignorējot smalkas - un, atklāti sakot, nenozīmīgas - īstermiņa tirgus cenu mahinācijas, it īpaši par labu ilgtermiņa izaugsmei. Turklāt, atšķirībā no akcijām vai obligācijām, ar kurām var tirgoties uzreiz, paziņojums par grūtībām, kas saistītas ar īpašuma sagatavošanu pārdošanai, ir mēģinājums (nemaz nerunājot par laikietilpīgu) un darbojas kā papildu šķērslis impulsīvai pārdošanai.

Piemēram, iedomājieties tādu scenāriju kā iepriekš, tikai tagad dīvainā pasaule iekļauj tīkla televīzijas kanālu, kas ziņo par sekundes nekustamā īpašuma tirgus svārstībām: Real Estate Watch! Turklāt nesenās lejupslīdes dēļ jūsu īpašuma vērtība ir samazinājusies līdz 80 000 USD, un jūs redzat, ka esat tehniski ieskaitījis simtprocentīgus zaudējumus no sākotnējā ieguldījuma (pirmā

iemaksa 20 000 USD). Panikā jūs izvēlaties pārdot, pirms viss kļūst “sliktāks”, un galu galā upurējat savu reālo aktīvu. Tā rezultātā jums faktiski jāmaksā pārdošanā, lai segtu darījuma izmaksas un slēgšanas maksas!

Pēc vairākiem mēnešiem pēc notikuma ar nekustamo īpašumu skatīties! kanālu sērfošanas laikā jūs atzīmējat, ka tirgus ir atjaunojies. Jūsu bijušā īpašuma vērtība ir atgriezusies tur, kur tā bija pirms lejupslīdes! Aklās dusmās jūs metat televizora pulti pie plakanā ekrāna, to sadragājot. Tad kā papildu apvainojumu jūs atceraties, ka jums nav naudas, lai nopirktu aizstājošu televizoru - jau esat mazgājies savā nekustamā īpašuma uzņēmumā.

Pretējie tirgi

Viena no nekustamā īpašuma ieguldījumu priekšrocībām ir tā, ka īpašuma vērtības netiek pārvietotas sinhronizācijā ar akciju tirgu un / vai cita veida aktīviem, kas jums varētu piederēt. Tas ir izdevīgi, jo diversificēts ieguldījumu portfelis var palīdzēt ierobežot zaudējumus, ja ekonomikas lejupslīdes laikā vienam vai vairākiem tirgus sektoriem klājas slikti.

4. Vērtības pievienošana savam īpašumam

Kad jūs ieguldāt uzņēmumos, iegādājoties akcijas un obligācijas - tieši vai netieši, izmantojot kopfondus -, pēc tam nav daudz ko darīt, izņemot sēdēšanu un vērošanu, kā vērtspapīri (cerams) novērtē. Izņēmums būtu tāds gadījums, ja jums vienā īpašā uzņēmumā piederētu daudz akciju, kas ļautu jums vairāk teikt par šī uzņēmuma darbību. Bet jums nav obligāti jābūt iespējai iegādāties Microsoft kontrolpaketi, lai aktīvāk piedalītos savos ieguldījumos.

Saprātīgi nekustamā īpašuma investori bieži vien spēj identificēt īpašumus ar virspusējiem trūkumiem un pēc tam tos iegādāties ar atlaidi, izmantojot prasmīgas sarunu iemaņas. Tas ir īpaši pievilcīgi ļaudīm, kuriem patīk ideja parādīt piedurknes un ieguldīt ieguldījumus, lai palielinātu tirgus vērtību.

Nekustamā īpašuma tirgū ir daudz īpašību, kurām nepieciešama jauna krāsas kārta, ainavas uzmanība vai vienkārši laba tīrīšana, tikai gaidot, kad investors ar pareizu prātu nedaudz uzklās uz TLC!

Daži ieguldītāji, kuriem ir mājas talanta uzlabošanas talants, to paver vēl tālāk un mērķtiecīgi meklē noplicinātus vai citādi nomocītus īpašumus, lai tos nopirktu, un tikai ar mērķi tos salabot, lai tos varētu laist atpakaļ tirgū. Šī prakse, kas

pazīstama kā “flipping”, var būt ienesīga, ja tai tuvojas pareizi. Tomēr nekļūdieties, ielecot šajā nišā, pienācīgi neizprotot ekonomiskos rādītājus, kas ietekmē cenu noteikšanu mājokļu tirgū (sīkāk aplūkoti

vēlāk), īstermiņa kapitāla pieauguma nodokļus (iepriekš apspriesti) un darījumu izmaksas, kas saistītas ar nekustamā īpašuma pārdošana, kā arī reāla aplēse par to, cik daudz

remonts jums izmaksās. Pretējā gadījumā jūs varat nonākt asinīs, sviedros un asarās naudas bedrē, kurai nav iespēju nopelnīt pienācīgu peļņu!

Pleznas

Nekustamā īpašuma ieguldītāji, kuri iegādājas grūtībās nonākušus īpašumus, kuriem nepieciešami lieli remonti, un kuru mērķis ir tikai veikt šos atjaunošanas darbus, lai īpašumu pārdotu tālāk par peļņu, tiek dēvēti par “pleznām”.

5. Galīgā zemes apgāde

Jūs, iespējams, esat iepazinies ar Marka Tvena ikonisko citātu par nekustamo īpašumu:

Iespējams, ka jūs nekad neesat par to daudz domājis, taču ņemiet vērā, ka Tvens kungs dzīvoja deviņpadsmitā gadsimta otrajā pusē, kad pasaules iedzīvotāju skaits bija aptuveni 1,6 miljardi. Ievērojot to perspektīvā, 2014. gadā pasaules kopējais cilvēku skaits ir vairāk nekā 7 miljardi. Tātad, lai sasniegtu vienu miljardu, bija nepieciešami vairāk nekā divi simti tūkstoši gadu, un nedaudz vairāk nekā gadsimta laikā mēs šo skaitli esam pārspējuši sešas reizes!

Zeme ir tikai viena lieta, kas cilvēkiem vienmēr būs vajadzīga, un, neļaujot Marsa vai Mēness kolonizācijai, mēs esam diezgan iestrēguši daudzumā, kāds mums vienmēr ir bijis. Savienojiet šo fiksēto piedāvājumu ar strauji augošu pieprasījumu, un nav grūti uztvert nekustamo īpašumu kā pievilcīgu ieguldījumu. Turklāt cilvēki mēdz apmesties samērā tuvu viens otram un tiešā tuvumā spēcīgai transporta infrastruktūrai, ieskaitot ceļus, dzelzceļus un lidostas.

Īpašums, kas atrodas plaukstošajās lielpilsētu teritorijās - un apkārtējos priekšpilsētās -, kurā ir maz attīstāmas zemes, parasti piešķir visaugstākās prēmijas (un parasti to novērtē visvairāk). Kā minēts šīs apmācības sākumā, šo iemeslu dēļ nekustamā īpašuma cenas tādās vietās kā Ņujorka un Sanfrancisko ir debesīs. Tas attiecas arī uz salām un salu ķēdēm, piemēram, Havaju salām, Japānu un Taivānu.

East Midtown panorāma, NYC

Mīnusi ieguldījumiem nekustamajā īpašumā:

1. Milzīga laika apņemšanās

Ieguldījumi nekustamajā īpašumā nav pastaiga pa parku. Vietējās ekonomikas stāvokļa noteikšana, mājokļu cenu tendenču izpēte un potenciālo īpašumu izpēte prasa laiku. Ja pirms pirkšanas neizdodas veikt rūpību, ļoti labi var nonākt pie citrona.

Turklāt, ja izvēlaties iznomāt savu īpašumu, jums jābūt gatavam uzņemties visus pienākumus, kas saistīti ar to, ka esat saimnieks. Jūsu darbs nenozīmē tikai uzticamu īrnieku atrašanu un katru mēnesi no viņiem čeka savākšanu. Jums arī jārisina visas problēmas, kas viņiem varētu rasties, īrējot no jums, ieskaitot visas tehniskās apkopes problēmas.

Vai esat gatavs atbildēt uz tālruni pulksten 2 no rīta, kad jūsu īres īpašumā sabojājas karstā ūdens tvertne? Vai jums ir laiks nolīgt apakšuzņēmēju un uzraudzīt remontu? Ja nē, tad saimniekošana nav domāta jums.

Lai gan ir taisnība, ka daudzu šo jautājumu risināšanai jūs varat nolīgt nekustamā īpašuma pārvaldnieku, tas maksā naudu. Turklāt, deleģējot atbildību šādā veidā, jūs pilnībā nenokavējat. Buks joprojām apstājas pie jums, ti, jums būs jāpiesakās un jāuzrauga visi lielākie remonti.

2. NAV vieglas bagātības avēnija

Vai esat kādreiz redzējuši kādu no šīm vēlās nakts informatīvajām reklāmām, kur nekontrolēts pārstāvis lepojas ar to, kā viņš vai viņa nopelnīja miljoniem dolāru, ieguldot nekustamajā īpašumā, izmantojot slepenu metodi, kuru var uzzināt tikai, iegādājoties šo vai citu grāmatu, kā video vai citu ekskluzīvu produktu?… Protams, ka esat! Šī valsts vienkārši nebūtu tāda pati, ja nebūtu standarta hucksteru sortimenta, kas izmanto šo amerikāņu vēlmi ātri - bez maz vai bez piepūles - bagātināties, izmantojot kaut kādu triku. Līdzīgi kā PT Barnums reiz (it kā) teica:

Bet patiesībā nav nekādas slepenas metodes, kā iegūt bagātības kaudzes, ieguldot nekustamajā īpašumā, izņemot labu elkoņu smērvielu. Ja jūs veltīsit laiku īpašumu izpētei, potenciālo darījumu noteikšanai un skaitļu vadīšanai, lai noteiktu aplēsto naudas plūsmu, jums būs labāk gatavi izbaudīt ieguldījumus nekustamajā īpašumā nekā jebkuram guru skolas absolventam uz zemes. (Mēs vēlāk iedziļināsimies īpašuma novērtēšanas specifikā.)

3. Risks

Uz ieguldījumiem nekustamajā īpašumā attiecas tie paši riski, kas saistīti ar cita veida ieguldījumiem, piemēram, akcijām, obligācijām un kopfondiem. Kā minēts iepriekš, nekustamā īpašuma tirgū ik pa laikam būs īslaicīgas svārstības, un daži no tiem negatīvi ietekmēs jūsu īpašumu vērtību. Lai arī nekustamo īpašumu ieguldītāji vēsturiski ir baudījuši kopējo atdevi, kas ir salīdzināma ar akciju tirgus ieguldītāju peļņu, iepriekšējie rezultāti negarantē nākotnes rezultātus.

Turklāt, ja jūs plānojat iznomāt savu ieguldījumu īpašumu, ir svarīgi saprast, ka pat apzinīgākajiem īrniekiem nav īri tāpat kā īpašniekam. Negadījumi patiešām notiek, un, kā zina ikviens, kam ir bērni vai mājdzīvnieki, nodilums ir neizbēgamas dzīves apstākļu sekas.

Turklāt īrnieki vienkārši nenokrīt no debesīm un nekavējoties aizņem jūsu nomas īpašumus. Pastāv (dažreiz ilgstošs) process, kas saistīts ar uzticamu un uzticamu īrnieku atrašanu, kā arī ar drošības depozītiem, nomas līgumiem un visiem citiem birokrātiskajiem sīkumiem, kas saistīti ar mūsu mūsdienu prāvu esamību. It īpaši, ja jums ir viena iemītnieka īpašumi (kas var nozīmēt visu ģimeni, nevis burtiski tikai vienu personu), var būt gadījumi, kad jūs esat iestrēdzis bez īrniekiem, un tāpēc jums jātiek galā ar tukšas vienības skaidras naudas iztukšošanu bez jebkuri nomas ienākumi, lai kompensētu izdevumus. (Au!)

Vienkārši ieguldījumi nekustamajā īpašumā: mājas un nekustamā īpašuma pirkšana

Kad jūs pirmo reizi mācījāties peldēt, es esmu gatavs saderēt, ka jūs uzreiz nenirāt galvā dziļi un ļāvāt kārtīm nokrist tur, kur tās var. Jūs, iespējams,

sākāt darbu tāpat kā lielākā daļa ļaužu: bērnu baseinā, bagātīgi izvēloties krāsainas peldēšanas ierīces un rūpīgi uzraudzot vecāku vai

instruktoru modrību. Kad jūs ieguvāt pārliecību un pieredzi, peldēšanas ierīces netika ņemtas vērā, un galu galā jūs varējāt viens pats iziet dziļā ūdenī , nebaidoties par savu dzīvi.

Līdzīgi, ja jūs esat jauns nekustamā īpašuma lietotājs, jums nav obligāti nekavējoties jābeidzas un jāpērk daudzdzīvokļu dzīvojamā māja, lai gūtu labumu no ieguldījumiem šajā nozarē. Kāpēc gan “samitrināt kājas” (metaforiski runājot) ar vienu vai diviem salīdzinoši vienkāršiem nekustamā īpašuma centieniem - pirkt māju un / vai ieguldīt nekustamo īpašumu ieguldījumu trestos (pazīstamos kā REIT ) - tā vietā? Patiesībā daudzi personīgie investori nekad neuzņemas savu dalību nekustamā īpašuma tirgū tālāk par šo, un tam nav pilnīgi nekā nepareiza!

1. Mājas iegāde

Neatkarīgi no tā, vai viņi to zina vai nē, katrs Amerikas māju īpašnieks ir nekustamā īpašuma investors. Pārvietošanās sarežģītajā dzīvesvietas iegādes procesā (piemēram, īpašumu izpēte un numuru izlūkošana, uzkrājumi pirmajai iemaksai un pieeja hipotēku aizdevējam) daudzējādā ziņā ir līdzīga dzīvojamo vai komerciālo ieguldījumu īpašumu iegādei. Turklāt, tā kā māju īpašnieki atmaksā savas hipotēkas un uzkrāj kapitālu savās mājās, cerams, ka viņiem ir vienmērīgs pieauguma temps, viņi palielina savu tīro vērtību tieši tāpat kā nekustamā īpašuma magnāts ar desmitiem ieguldījumu īpašumu, lai arī mazākā mērogā.

Turklāt, ja kādā brīdī nolemjat pārvietoties, jums ir iespēja pārveidot savu īpašumu par īri. Tomēr pat neapsveriet domu to darīt,

ja vien neesat gatavs uzņemties visus pienākumus, kas saistīti ar saimnieka darbību, kā jau iepriekš tika apspriests. Turklāt daži māju īpašnieki kļūdaini domā izvēlēties šo ceļu nomākta tirgus laikā, lai pirms pārdošanas gaidītu mājokļu cenu atjaunošanos. Tā parasti ir arī slikta ideja, jo jebkura peļņa no īres īpašuma pārdošanas lielākajā daļā gadījumu tiek aplikta ar nodokli kā kapitāla pieaugums (ja vien šī peļņa netiek pārnesta citā līdzīgā īpašumā).

2. REITs

Nekustamā īpašuma ieguldījumu tresti jeb REIT ir organizācijas, kas apvieno ieguldītāju naudu un pēc tam par šo naudu iegādājas dzīvojamo un komerciālo nekustamo īpašumu. Pēc tam nekustamo īpašumu apsaimniekošanu REIT veic par maksu, peļņu, kas gūta no iekasētajām īres maksām un pārdošanas, nodod sākotnējiem investoriem. Ja vēlaties, varat ieguldīt atsevišķos REIT , taču daudzveidīgāka pieeja ir ieguldīt REIT kopfondos.

Nejūtieties slikti, ja nekad iepriekš neesat dzirdējuši par REIT - viņi nesaņem daudz preses. Viņiem nav veltīti nekādi realitātes šovi, un nekustamā īpašuma brokeri (ieskaitot daudzas, daudzas grāmatas, ko sarakstījuši nekustamā īpašuma brokeri) parasti arī neizskaidros REIT , jo viņiem tas nav izdevīgi to darīt. Tas ir tāpēc, ka ieguldījumi REIT “izgriež vidējo vīrieti”, un daudzi nekustamā īpašuma profesionāļi

būtībā ir slavināti vidusmēra vīrieši un sievietes.

Nekustamā īpašuma aģenti, brokeri un pakalpojumi visi darbojas kā starpnieks nekustamā īpašuma pircējiem un pārdevējiem, un viņi nopelna iztikas līdzekļus ar komisijas maksu, kad divas puses (kuru viņi ir apvienojuši) veic uzņēmējdarbību. Bet REIT tiek tirgotas lielākajās biržās, tāpat kā citi finanšu vērtspapīri, un tāpēc ieguldītājiem nav nepieciešami nekustamo īpašumu profesionāļu pakalpojumi, lai tos nopirktu. Ja kas, jūsu biržas brokerim ir lielāka interese mēģināt pārliecināt jūs iegādāties REIT akcijas, taču vērtspapīru brokeru un brokeru firmu izmantotā taktika ir pavisam cita diskusija!

Trīs ļoti cienīti REIT kopfondi par jūsu atlīdzību (alfabētiskā secībā) ir:

• Cohen & Steers Realty Shares Fund (biržas simbols: CSRSX )
• Fidelity nekustamā īpašuma ieguldījumu portfelis (burtu simbols: FRESX )
• Vanguard Real Estate Investment Trust (REIT) indeksa fonds (biržas simbols: VGSIX )

Katrs no šiem fondiem saglabā līdzdalību dažādos atsevišķos REIT , tāpēc investori nav pilnībā atkarīgi no vienas organizācijas panākumiem, lai redzētu viņu naudas atdevi. Bez tam, visi iesaistīti ar pētot un iegādājoties akcijas personiskos darbā NĪIT apstrādā līdzekļu pārvaldītāju, tāpat kā visas iesaistītās ar pētot un iepirkumu ieguldījuma īpašumi (nemaz nerunājot par tām īpašībām pārvaldīšanu) darbs strādājot ar NĪIT -Tātad jums burtiski nav jādara nekas, izņemot ieguldījumus, un pēc tam turpiniet savu dzīvi! Labākais no visiem, ja jūs ieguldāt REIT kopfondos, izmantojot pensijas kontu, piemēram, tradicionālo IRA , jums nav jāmaksā nekādi nodokļi no jūsu ienākumiem, līdz sākat veikt sadali!

Saistītais Ērla darbs:

• Pirmās mājas pirkšana: ieguldījums nākotnē
• Investīciju fonds iesācējiem

Resursi

1. Francis, JC un Ibbotson, RG Nekustamā īpašuma kontrastēšana ar salīdzināmiem ieguldījumiem, 1978. - 2004. gads; 6.-8.lpp. Ņujorka, Ņujorka un Ņūheivena, CT (kopīgs darbs): pieejams caur Morningstar Inc.; ap 2007. gada februāri.

2. Hobss, F. un Stoops, N. Demogrāfiskās tendences 20. gadsimtā; lpp. 75. Vašingtona, DC: ASV tautas skaitīšanas birojs, 2000. gada tautas skaitīšanas īpašie ziņojumi, sērija CENSR-4; ap 2002. gadu.

3. ASV un pasaules iedzīvotāju pulkstenis. Vašingtona, DC: ASV Tirdzniecības departaments / Amerikas Savienoto Valstu tautas skaitīšanas birojs; pastāvīgi atjaunina. Pieejams vietnē:

Foto kredīti

1. “Nekustamā īpašuma panorāma”. Avots: philippaopao, CC-BY 3.0, izmantojot Deviantart. 2010. gada 16. septembris. Pieejams:

2. “Neona nekustamā īpašuma zīme”. Avots: Kriss Grifits, CC-BY 2.0, izmantojot Flickr. 2009. gada 10. janvāris. Pieejams:

3. “Arhimēda svira”. Avots: Mechanics Magazine, Public Domain (ti, šis attēls tika zīmēts ASV pirms 1923. gada, un tāpēc autortiesības ir beigušās: uzziniet vairāk), izmantojot Wikimedia Commons. Ap 1824. gadu. Pieejams:

commons.wikimedia.org/wiki/File:Archimedes_lever_(Small).jpg

4. “ASV pārdoto jauno māju vidējās un vidējās pārdošanas cenas 1963. – 2010. Gadā (mēnesī).” Avots: “Smallman12q” izveidota grafika, kuras pamatā ir ASV tautas skaitīšanas mediāna un pārdoto jauno māju vidējā pārdošanas cena, publiskais domēns (autors ir publicējis šo grafiku publiskajā domēnā), izmantojot Wikimedia Commons. 2010. gada 22. janvāris. Pieejams:

5. "East Midtown Skyline, NYC." Avots: Dimitrijs B., CC-BY 2.0, izmantojot Flickr. 2011. gada 12. maijs. Pieejams: http: //www.flickr.com/photos/ru_boff/9636312625/

6. “Nekustamā īpašuma pārdošanas zīmes”. Avots: TinDC kungs, CC-BY-ND 2.0, izmantojot Flickr. 2009. gada 7. februāris. Pieejams:

7. “Mājokļu tirgus ielas zīme”. Avots: 401 (k) 2013, CC-BY-SA 2.0, izmantojot Flickr. 2012. gada 4. februāris. Pieejams:

© 2020 Ērls Noā Bernsbijs