Satura rādītājs:
- Otrām mājām ir vērtīgas priekšrocības
- Kā IRS nosaka māju
- Ja jūsu otrā māja ir jūsu brīvdienu māja (jūs to neizīrējat)
- Hipotēkas procenti
- Īpašuma nodokļi
- Ja jūs izīrējat savu otro māju
- Nomas periods gadā = 14 vai mazāk dienu
- Nomas periods gadā = vairāk nekā 14 dienas
- Otrās mājas pārveidošana primārajā dzīvesvietā
- Nodokļu aprēķināšana ir sarežģīta
- Turbo nodoklis izskaidro īres īpašuma nodokļa atskaitījumus
- Resursi
- Laiks atvaļinājumam
Izmantojiet otrās mājas nodokļa atskaitījumu priekšrocības
Publiskais domēns vietnē Wikimedia Commons
Otrām mājām ir vērtīgas priekšrocības
Otro māju īpašnieks piedāvā daudzas priekšrocības. Protams, viens no primārajiem ieguvumiem ir tas, ka jums pieder vieta, kur jūs un jūsu ģimene un draugi varat doties pavadīt tik daudz laika, cik vēlaties, neraizējoties par viesnīcu vai nomas rezervēšanu. Vēl viens ieguvums var būt tas, ka jums ir mierīga vieta, kur doties pensijā. Tā varētu būt arī investīciju iespēja īres naudas veidā. Visbeidzot, visbeidzot, bet ne mazāk svarīgi, jums var būt tiesības uz dažiem nodokļu atvieglojumiem, piederot otrajai mājai.
Otrās mājas var būt lielisks ieguldījums
CC-BY-SA-3.0 Wikimedia Commons
Kā IRS nosaka māju
Par mājām var uzskatīt daudzu veidu struktūras. Iekšējo ieņēmumu dienests (IRS) identificē māju kā māju, laivu, pārvietojamo māju, kooperatīvo dzīvokli vai dzīvojamo māju. Kamēr ir gulēšanas, ēdiena gatavošanas un vannas istabas aprīkojums, to var klasificēt kā māju. Ja esat māju īpašnieks, jūs jau zināt par nodokļu priekšrocībām, kas jums pieder jūsu galvenajai dzīvesvietai. Arī otrās mājas no IRS var saņemt nodokļu atvieglojumus.
Tomēr ne pret visām otrajām mājām izturas vienādi, tāpēc, ja jums pieder vai plānojat iegādāties otro māju, jums noteikti jāpārliecinās, vai esat informēts par galvenajiem nodokļu noteikumiem, kas ietekmē otro māju īpašniekus.
Ja jūsu otrā māja ir jūsu brīvdienu māja (jūs to neizīrējat)
Ja izmantojat savas otrās mājas personīgai izklaidei, hipotēkas procentus un nekustamā īpašuma nodokļus var atskaitīt tāpat kā jūs savā primārajā dzīvesvietā.
Hipotēkas procenti
Kā mājas īpašnieks jūs jau zināt, ka procenti par jūsu pirmo mājas hipotēku ir atskaitāmi. Ja jūs izmantojat savu otro māju kā sekundāro māju, kurā dzīvojat daļu laika, un jūs to neizīrējat, tad ir atskaitāmi arī procenti par jūsu otrās mājas hipotēku. Jūs varat norakstīt 100% no procentiem, ko maksājat līdz 1,1 miljonam USD parādu, kuru nodrošinājāt pirmā un otrā māja un kas tiek izmantots jūsu īpašumu iegādei vai uzlabošanai. Paturiet prātā, ka šis atskaitījums attiecas uz kopējo parādu 1,1 miljonu ASV dolāru apmērā, nevis par 1,1 miljonu dolāru katrā mājā.
Īpašuma nodokļi
Jūs varat atskaitīt īpašuma nodokļus par savām otrajām mājām. Faktiski jūs varat atskaitīt īpašuma nodokļus, kas samaksāti par jebkuru jums piederošu māju skaitu.
Ja jūs izīrējat savu otro māju
Dienu skaits, kad izīrējat otro māju, ir svarīgs, lai noteiktu nodokļu atvieglojumu skaitu, uz kuru varat pretendēt. Būtībā, ja jūs izīrējat otro māju mazāk nekā 14 dienas gadā, tad pret savu otro māju varat izturēties tāpat kā ar savu primāro dzīvesvietu. Ja jūs izīrējat otro māju ilgāk par 14 dienām gadā, tad IRS nosaka, ka jūsu otrā māja ir īres īpašums, par kuru tiek aplikti nodokļi atšķirīgi no primārajām dzīvesvietām. Lūdzu, ņemiet vērā, ka, ja jūs nekad neapmeklējat savas otrās mājas, tas tiks klasificēts kā ieguldījumu īpašums. Lai jūs varētu uzskatīt par sava īpašuma personisku izmantošanu, jums jāizmanto sava māja. Apmeklējumi, ko veicat, reģistrējoties mājā vai veicot remontu vai apkopi, netiek uzskatīti par personisku lietošanu, un jūsu otrā māja kļūs par ieguldījumu māju.
Nomas periods gadā = 14 vai mazāk dienu
Ja jūs iznomājat otro māju uz 14 vai mazāk dienām gada laikā, jūs varat saņemt līdzekļus bez nodokļiem. Nav svarīgi, cik daudz jūs iekasējat par īri, jums nav jāprasa šī summa IRS. Ja jūs izīrējat savu otro māju uz mazāk nekā 14 dienām, uz mājām attiecas tas pats, kas uz jūsu personīgo dzīvesvietu, un jūs atskaitītu hipotēkas procentus un īpašuma nodokļus tāpat kā par primāro dzīvesvietu.
Nomas periods gadā = vairāk nekā 14 dienas
Ja savu otro māju izīrējat ilgāk par 14 dienām, jums jāziņo par visiem saņemtajiem īres ienākumiem. Tajā pašā laikā jūs varat atskaitīt nomas izdevumus, ieskaitot nodokļus, apdrošināšanu, hipotēkas procentus, komunālos maksājumus, mājturību un remontu. Jūs pat varat atskaitīt tādus piederumus kā dvieļi un palagi. Turklāt jūs varat norakstīt amortizāciju, vērtību, kas laika gaitā zaudēta mājas nodiluma dēļ. Uzdevums ir noteikt, kur sadalīt izmaksas starp laiku, kad izmantojāt īpašumu personiskām vajadzībām, un laiku, kad īpašumu izīrējāt. Jūs vēlaties veikt lielisku uzskaiti par datumiem, ienākumiem un izdevumiem. Nomājiet nodokļu speciālistu, lai pareizi attiecinātu ar nodokli apliekamo un neapliekamo ienākumu.
Atslēgu maksimizēšanas atslēga ir tā, lai jūsu brīvdienu mājas personīgais lietojums gadā būtu mazāks par 15 dienām vai 10% no kopējām nomas dienām, atkarībā no tā, kurš ir lielāks. Tādā gadījumā brīvdienu māju var uzskatīt par īri, saņemot īres atskaitījumus. Lai saglabātu savu otro māju par īres īpašumu, jums jāizvairās pārsniegt 10% robežu. Lai palīdzētu novērtēt maksimālo laiku, ko varat izmantot savu māju personīgai lietošanai, jums nevajadzētu izmantot savu otro māju ilgāk par vienu dienu ik pēc 10 dienām, kad jūs to īrējat.
Lai maksimāli palielinātu īres īpašuma atskaitījumus, jums aktīvi jāiesaistās nomas procesā. Tas nozīmē, ka tiek organizētas tikšanās ar īrniekiem un jānosaka īrnieku īres līguma noteikumi. Tas ir ļoti svarīgi - jums jāpieder vismaz 10% no īpašuma.
Otrās mājas pārveidošana primārajā dzīvesvietā
Nodokļu priekšrocību stratēģija, ko otro māju īpašnieki izmanto, lai izvairītos no kapitāla pieauguma nodokļu maksāšanas, pārdodot otro māju, ir pārveidot savu otro māju par galveno dzīvesvietu. Veids, kā to izdarīt, ir dzīvot otrajā mājā divus gadus no iepriekšējiem pieciem gadiem pirms mājas pārdošanas. Tas kvalificē pārdošanu, lai izslēgtu no nodokļiem ar peļņu līdz 250 000 ASV dolāriem vienreizējiem un 500 000 USD kopīgiem iesniegējiem.
Par 2009. gadu un vēlākiem gadiem jūs regulāri maksājat 10% kapitāla pieauguma nodokļus par to peļņas daļu, kas ir vienāda ar laiku, kad izmantojāt māju kā brīvdienu māju pēc 2008. gada.
Nodokļu aprēķināšana ir sarežģīta
Jūsu nodokļu speciālistam būs nepieciešama visa informācija par to, kā jūs izmantojat savas otrās mājas. Šī informācija ir konsekventi jāvāc un jāuztur visu gadu, lai nodokļu speciālists varētu precīzi aprēķināt jūsu koriģētos bruto ienākumus un modificētos koriģētos bruto ienākumus. Mulsina? Patiešām tā ir .
Turbo nodoklis izskaidro īres īpašuma nodokļa atskaitījumus
Resursi
IRS ir daudz publikāciju, kas palīdzēs jums izprast otrās mājas piederības pamatus un to, kā nodokļi tiek piemēroti īpašumtiesībām. Lai iegūtu papildinformāciju par piederību otrajai mājai, tās lietošanu un pārdošanu, kā arī nodokļu plusi un mīnusi, apmeklējiet vietni www.IRS.gov un meklējiet šādas publikācijas.
- Publikācijas Nr. 527 Dzīvojamo telpu īre (ieskaitot brīvdienu māju nomu)
- Publikācija # 523 Jūsu mājas pārdošana