Negatīva valdīšana un kā tā darbojas

Negatīva glabāšana ir juridiska doktrīna, kuru galvenokārt studē tiesību zinātņu pirmā kursa studenti un kuru aizmirst, tiklīdz eksāmeni ir beigušies. Citādi neskaidrais īpašuma likums, kas pazīstams arī kā "skvotera tiesības", 2011. gadā sniedza lielas ziņas, kad kāds Teksasas štata vīrietis apgalvoja, ka iegādājas māju 340 000 ASV dolāru apmērā tikai par 16 ASV dolāriem, lai iesniegtu zvērestu par negatīvu valdīšanu apgabala tiesā. Pēc tam Kens Robinsons izveidoja vietni, publicēja e-grāmatu un lasīja lekcijas SMU tiesību studentu klasei, pirms 2012. gada februārī viņš bija spiests pārcelties no mājām.

Kas tad ir nelabvēlīga valdīšana, un vai to tiešām var izmantot, lai pārņemtu īpašumtiesības uz dārgu piepilsētas māju?

Negatīva valdīšana attiecas uz pārkāpšanu.

Negatīvas valdīšanas likums

Negatīva valdījuma teorija ir vienkārša: ja kāds bez īpašnieka atļaujas aizņem zemi, kas viņam nepieder, patiesajam īpašniekam ir jārīkojas, lai noteiktu laika periodu izraidītu pārkāpēju (kā to nosaka piemērojamais štata noilgums). Ja patiesais īpašnieks nerīkojas savlaicīgi, nelabvēlīgais valdītājs var iegūt īpašumtiesības uz zemi un kļūt par likumīgo īpašnieku.

Pieci būtiski elementi

Lai gūtu virsroku, nelabvēlīgajam valdītājam jāuzrāda šie pieci būtiski elementi:

1. Ka viņš vai viņa faktiski atrodas zemes īpašumā un izmanto zemi tā, kā to darītu līdzīga īpašuma patiesais īpašnieks.
2. Ka īpašums ir izslēgts visiem citiem un netiek dalīts ar patieso īpašnieku vai sabiedrību.
3. Ka nelabvēlīgā manta ir atklāta un redzama visiem, lai patiesais īpašnieks zinātu, ka kāds cits vēršas pret īpašumu.
4. Ka nelabvēlīgajam valdītājam ir prasība pret īpašumu, kas ir naidīgs vai nav saderīgs ar īpašnieka prasību.
5. Ka nelabvēlīgā valdīšana ir bijusi nepārtraukta un nepārtraukta visā noilguma periodā.

Prasības Atšķiras atkarībā no valsts

Detalizētās prasības dažādās valstīs atšķiras. Nepieciešamais glabāšanas laiks vienā valstī var būt īsāks par pieciem gadiem, bet citā - līdz 20 gadiem. Dažas valstis šajā laikā pieprasa nelabvēlīgajam valdītājam maksāt īpašuma nodokļus vai veikt uzlabojumus uz zemes; citās valstīs šīs darbības saīsina nepieciešamo glabāšanas laiku.

Dažas valstis pieprasa nelabvēlīgajam valdītājam labticīgi ticēt, ka viņam pieder īpašumtiesības uz šo īpašumu; daži štati pat pieprasa "nosaukuma krāsu", kaut kādu dokumenta formu, kas paredz nodot īpašumtiesības nelabvēlīgajam valdītājam, bet kāda iemesla dēļ nav derīga. Citas valstis prasa, lai nelabvēlīgais īpašnieks apzinātos, ka viņš vai viņa pārkāpj. Dažās valstīs nelabvēlīgā valdītāja prāta stāvoklim nav nozīmes, un svarīgi ir tikai tas, ka zeme tiek aizņemta bez patiesā īpašnieka atļaujas.

Papildinformāciju skatiet savas valsts likumos.

Pamācošs gadījums

Kamēr noilguma termiņu nosaka valsts likumi, doktrīnas prasības nosaka tiesnešu rakstīti tiesas lēmumi. Lai ilustrētu, kā notiek nelabvēlīga valdīšana, mēs aplūkosim tiesas procesu, kas daudziem tiesību zinātņu studentiem sniedza pirmo ievadu šajā koncepcijā.

Belotti pret Bikhardtu

Ņujorkas Apelācijas tiesa 1920. gadā nolēma Belotti pret Bikhardtu, iesaistot blakus esošo partiju īpašniekus Bronksā. J daļas īpašnieks 1892. gadā šajā īpašumā uzbūvēja salonu un celiņu, taču kļūdainas kartes dēļ ēka vairākas pēdas aizskrēja blakus esošajai K daļai, kas piederēja Belotti mātei. 1906. gadā Bikhards nopirka J partiju no sākotnējā īpašnieka mantiniekiem, paplašināja ēku un kopš tā laika izmantoja to kā viesnīcu.

1914. gadā Belotti cēla prasību pret Bikhardu, lai izņemtu iejaucošo ēku no partijas, kuru viņš bija mantojis no savas mātes. Belotti guva panākumus pirmās instances tiesas līmenī, bet Bikhards to pārsūdzēja. Ņujorkas Apelācijas tiesa atcēla sākotnējo nolēmumu, konstatējot, ka Bikhards ir izpildījis prasības attiecībā uz negatīvu valdīšanu.

20 gadus pēc Ņujorkas noilguma prasīja, ka Bikhards nebija piederējis strīdīgajam īpašumam, taču tiesa atzina, ka īpašnieki, kuri viņam bija pievērsušies, bija bijuši nodarbojušies ar īpašumu, lai izveidotu nepārtrauktu nelabvēlīgas ķēdes ķēdi kopš 1892. gada. likumīgais īpašnieks saskaņā ar likumu.

Nevēlamas valdīšanas mērķis

Kaut arī daži var uzskatīt, ka negatīva valdīšana ir īpašumtiesību iegūšana zādzības dēļ, doktrīnai ir vairāki svarīgi mērķi.

Pirmkārt, likums paredz, ka kāds, kam ir zeme, to dara ar īpašumtiesībām. Īpašumtiesības var būt grūti pierādīt, jo darbi ir pazuduši un nav reģistrēti, vai arī zemesgrāmatu ieraksti ir nepilnīgi. Doktrīna par nelabvēlīgu glabāšanu nodrošina aizsardzību pret neuzticamiem dokumentiem un līdzekli, lai labotu sen nodotas kļūdas. Doktrīnā arī prasīts, lai strīdi par īpašumu tiktu izskatīti saprātīgā laika posmā, kamēr liecinieku atmiņas joprojām ir svaigas un pierādījumi ir ticamāki.

Negatīva valdīšana veicina produktīvu zemes izmantošanu, apbalvojot tos, kas izmanto zemi lauksaimniecībai, mājokļiem vai citiem mērķiem, vienlaikus sodot tos, kas ļauj tai brīvi sēdēt. Visbeidzot, tas aizsargā to cilvēku cerības, kuri gadiem ilgi ir lietojuši īpašumu bez neviena iebilduma. Tas bieži rodas robežu strīda kontekstā, kad žogs tika uzcelts nepareizā vietā un neviens gadiem ilgi neapšaubīja iebrukumu.

Teksasas nelabvēlīgās valdīšanas lieta

Kens Robinsons ieguva slavu 2011. gada vasarā, kad viņš pārcēlās uz brīvu māju Dalasas priekšpilsētā Ziedu pilskalnā un apgalvoja, ka tā ir viņa pati, pamatojoties uz samaksāšanas maksu 16 USD.

Lietas priekšvēsture

Robinsons, bijušais jūras un pašu aprakstīts nekustamā īpašuma investors, bija atradis māju, izpētot apkārtni par iespējamām investīciju iespējām. Pagalms bija nekopts, un māja, šķiet, bija pamesta.

Sākotnēji domājot, ka mājas būs labs kandidāts uz īso pārdošanu vai nodokļu aizturēšanas tiesību pārdošanu, Robinsons nevarēja atrast īpašnieku vai hipotēkas turētāju, ar kuru vest sarunas, un nekur nebija nekādu ierakstu par tirgus bloķēšanu. Tieši tad viņš nolēma iegādāties māju saskaņā ar doktrīnu par nelabvēlīgu valdīšanu. Viņš iesniedza apgabalam "zvērestu par negatīvu valdījumu", mainīja slēdzenes un ievācās.

Kaut arī Robinsons tagad uzturēja māju, kas bija nonācis pagrimuma stāvoklī, viņa Ziedu pilskalna kaimiņi nebija laimīgi. Viņi izsauca policiju, kas apmeklēja māju. Kad Robinsons parādīja virsniekiem viņa apliecinājumu, viņi nolēma, ka tas nav kriminālprocess, un aizgāja.

Nacionālais mediju atspoguļojums

Stāsts nonāca nacionālajos plašsaziņas līdzekļos, un Robinsonu pārpludināja lūgumi sniegt konsultācijas par nekustamo īpašumu. Viņš sāka rīkot seminārus par to, kā iegādāties māju par neko un publicēja e-grāmatu par šo tēmu. Viņš mājās uzņēma potenciālos klientus un plašsaziņas līdzekļu pārstāvjus un labprāt sniedza ekskursijas un norādīja, kā viņš ir sakopis lietas. Tad slava viņu panāca.

Kā izrādījās, sākotnējā hipotēku kompānija 2009. gadā bija bankrotējusi, un hipotēku tagad turēja Bank of America, kas bija pārāk pārņemta ar citiem ierobežojumiem, lai rīkotos attiecībā uz Ziedu pilskalna māju. Bet, saskaroties ar plaukstošu, nelabvēlīgu māju būvniecību un citiem, kas cenšas atkārtot šķietamos Robinsona panākumus, tā un citi aresta turētāji sāka rīkoties. 2012. gada 6. februārī Teksasas tiesnesis lika Robinsonam nedēļas laikā atbrīvot māju. Viņš aizgāja bez protesta.

Kāpēc Robinsona shēma nedarbojās

Vai Robinsons tiešām ticēja, ka viņš iegūs īpašumtiesības uz māju, vai arī viņš vienkārši slēpja savu laiku greznos rakumos, iekasējot visu publicitāti?

Saskaņā ar Teksasas likumiem Robinsonam nācās palikt mājā piecus gadus, visu laiku maksājot īpašuma nodokļus un māju īpašnieku asociācijas nodevas, lai iegūtu īpašumtiesības uz negatīvu valdījumu. Jebkurā brīdī šo piecu gadu laikā viņu pakļāva patiesā īpašnieka izlikšana, kas galu galā notika pēc tam, kad Bank of America saķēra viņa shēmu. Kā ir ar šo 16 dolāru lielu nepatiesas valdīšanas apliecinājumu, ko viņš iesniedza? Tas vienkārši lika pasaulei paziņot par viņa prasību un noteica sākuma datumu pieciem gadiem. tas nenodeva titulu.

Robinsona stāsta stunda atgriežas pie mērķiem, kuriem tika izstrādāta doktrīna par nelabvēlīgu glabāšanu. Tas bija domāts kā līdzeklis, lai atrisinātu labticīgus strīdus par īpašumu, kas izriet no vēsturiski izplatītām problēmām nekustamajā īpašumā, piemēram, kļūdaini un nepietiekami apsekojumi, nepilnīgi zemes īpašumi vai trūkstoši vai nepilnīgi akti. Nevēlama valdīšana nekad nebija paredzēta, lai apbalvotu tīšus pārkāpējus un skvoterus. Kā uzzināja Kens Robinsons, tas nav labs biznesa modelis nekustamā īpašuma investoriem.

Nevēlama valdīšana nebija paredzēta, lai apbalvotu pārkāpējus un skvoterus.