Pārskats par ziemeļjorkas komerciālo un rūpniecisko nekustamo īpašumu tirgu

Ievads Ziemeļjorkā

Toronto ir viens no stabilākajiem finanšu biznesa centriem pasaulē. Tas veicina finanšu pakalpojumu nozares paplašināšanos. Tāpat fakts, ka Kanāda no globālās finanšu krīzes 2007. – 2010. Gadā izkļuva samērā neskarta. Pilsētas pieaugošā starptautiskā atpazīstamība tikai veicinās pieprasījumu pēc biroju un rūpniecības telpām Toronto.

Ziemeļjorka atrodas Toronto centrālajā rajonā. Tas atrodas uz ziemeļiem no Toronto vecpilsētas, uz austrumiem no Etobikokas un uz rietumiem no Skarboro. Tas ir strauji attīstījies kopš pagājušā gadsimta 70. gadiem, pateicoties Ziemeļjorkas pilsētas centra izaugsmei. Tas ir kļuvis par otro pilsētas ekonomisko centru, kas konkurē tikai ar Toronto centru. Cilvēki un uzņēmumi, kas nevar atrast vietu pilsētas centrā, arī Ziemeļjorkā nespēj atrast pieņemamas mājas vai birojus.

Vietējais būvniecības sektors, iespējams, sasniegs desmito izaugsmes gadu 2019. gadā, jo apgabals cīnās, lai apmierinātu pieprasījumu pēc nekustamā īpašuma. Piemēram, bezdarba līmenis samazinājās līdz 6%, kas ir zemākais rādītājs kopš deviņdesmitajiem gadiem. Pieaugošais iedzīvotāju skaits savukārt veicina pieprasījumu pēc pakalpojumiem un komerciālo nekustamo īpašumu. Toronto notiek lielākais biroju celtniecības un pārbūves vilnis pusotras desmitgades laikā. Tomēr piedāvājums un pieprasījums ir sadalīti nevienmērīgi. Tas rada radikāli atšķirīgus nekustamā īpašuma tirgus apstākļus visā Toronto apgabalā.

Kamēr dzīvojamais nekustamais īpašums pievērš potenciālo investoru uzmanību kā veidu, kā kļūt turīgam, Ziemeļjorkā, Toronto, uzplaukst komerciālais nekustamais īpašums.

Tamāra Vilhite

Toronto štata nekustamo īpašumu

Saskaņā ar The Financial Post datiem rūpnieciskā īpašuma pieejamība visā Kanādā 2018. gadā samazinājās līdz vēsturiski zemākajam līmenim - 3,9%. Vēl svarīgāk ir tas, ka pieejamā rūpnieciskā nekustamā īpašuma trūkums tuvākajā laikā nemazināsies. Tāpēc rūpniecības nomas maksas pilsētā 2018. gadā pieauga par 15%. Arī 2019. gadā nomas maksas varētu pieaugt tikpat daudz, jo piedāvājumu tiešsaistē nevar piegādāt tik ātri, cik uzņēmumi vēlas to aizpildīt.

Viens no galvenajiem virzītājspēkiem rūpniecisko īpašumu īres palielināšanai GTA ir zemes trūkums, uz kuras varētu būvēt. Nav pietiekami daudz zemes, lai uzceltu jaunas lielas rūpniecības iekārtas. Iedzīvotāju skaita pieaugums Toronto joprojām ir spēcīgs. Tas atstāj rūpniecības attīstītājus konkurēt un zaudēt, kad kāds cits pērk zemi, uz kuras celt daudzstāvu daudzdzīvokļu ēkas. Esošo ēku pārbūve vai ieguldījumi automatizācijā, lai labāk izmantotu viņu rīcībā esošo telpu, ne vienmēr ir industriālu un komerciālu uzņēmumu izvēle, liekot daudziem maksāt par jaunām iekārtām, kuras nebūs tiešsaistē divus vai vairāk gadus. Tomēr daudzi uzņēmumi izvēlas būvēt paši savas nodrošinātās drošības iespējas.

Rūpnieciskie īrnieki tiek izmesti, kad lielās ēkas, kurās viņi atrodas, tiek pārbūvētas dzīvošanai. Galu galā ir vieglāk nojaukt veco noliktavu, lai būtu zemes savrupmāju celtniecībai, nekā izvilkt veco vienas ģimenes māju rindu. Turklāt veco noliktavu un komercplatību pārveidošana plašos bēniņos ir laikmetīgs veids, kā dzīvojamās vienības laist tirgū. To pašu komerciālo ēku nojaukšana, lai iegūtu zemi, lai izveidotu vidēja līmeņa dzīvokļu vienības, ir arī vienkārša, jo jūs neizliekat esošos iedzīvotājus būvēt labāku, blīvāku dzīvojamo fondu.

Tā kā nauda ir lēta zemo procentu likmju dēļ un pieaug gan zemes, gan rūpniecības ēku vērtējums, jaunajā rūpniecības būvniecībā ir vērojams straujš kāpums. To uzskata par gudru ieguldījumu, jo ēkas vērtība būs aptuveni 10% gadā, un tas pasargā uzņēmumu no divciparu īres cenu pieauguma.

Tas viss izskaidro, kāpēc būvniecības aktivitāte Toronto 2018. gadā pieauga par 47%. Toronto uzņēmumu lielākā problēma ir piemērotu vietu trūkums tur, kur viņi vēlas vai kam jābūt. Ideālas vietas atrodas netālu no pilsētas maģistrālēm un netālu no iedzīvotāju centriem. Apmēram astoņi miljoni kvadrātpēdu rūpniecisko platību tiek būvēti visā Toronto lielajā apgabalā. Nozares eksperti apgalvo, ka pieprasījuma dēļ to visu varētu absorbēt tirgus. Faktiski no aptuveni 7,3 miljoniem kvadrātpēdu jaunās telpas, kas tiek attīstīta pilsētas centrā, jau ir iepriekš iznomāta 2018. gada beigās.

Ziemeļjorkas štata komerciālo nekustamo īpašumu

2018. gada pēdējā ceturksnī vairāk nekā trīs miljoni kvadrātpēdu rūpniecisko platību Lielajā Toronto apgabalā tika absorbētas. Trīs ceturtdaļas no tām notiek GTA West tirgos, piemēram, Milton, Mississauga un Brampton. Tomēr pieprasījums ir liels visā Toronto metropoles zonā.

Lielā Toronto apgabala centrālajā tirgū, ieskaitot Ziemeļjorku, ir viszemākā GTA rūpnieciskās pieejamības zona - tikai 0,8%. Tas izskaidro, kāpēc neto īres maksas pieprasīšana Ziemeļjorkā pārsniedza septiņus dolārus par kvadrātpēdu. Laikā no 2016. līdz 2018. gadam rūpniecības nomas likmes gadā palielinājās par 23%. Salīdzinājumam - nomas pieaugums laikā no 2014. līdz 2016. gadam bija tikai 0,8%.

Ziemeļjorkas rūpniecības inventārs 2018. gada beigās bija gandrīz 73 miljoni kvadrātpēdu vietas. Tajā brīdī tika būvētas aptuveni 900 000 kvadrātpēdas jaunas rūpniecības telpas, lai gan 2018. gada ceturtajā ceturksnī nekas netika pabeigts. Līzinga aktivitāte bija vairāk nekā divas miljoni kvadrātpēdu rūpniecisko platību. Rūpniecības telpu kopējais pieejamības līmenis Ziemeļjorkā 2018. gada beigās bija 1,2%.

Ziemeļjorkas nekustamā īpašuma tirgus nākotne

Toronto ir visvairāk ierobežots rūpniecības tirgus Ziemeļamerikā. Kopējā tirgus pieejamība ir tikai 2,2%. Otrajā vietā ierindojās Vankūvera ar 2,4%. Kāpēc rūpnieciskā nekustamā īpašuma pieprasījums strauji pieaug? Tas galvenokārt ir saistīts ar lielāku vajadzību pēc noliktavām, pārtikas izplatīšanas un e-komercijas telpām. Ideāla šo objektu atrašanās vieta ir Ziemeļjorka, pateicoties tādiem transporta maršrutiem kā Highway 400, Highway 401, Highway 404 un Don Valley Parkway. Patiesībā 401. šosejas posms, kas iet cauri Ziemeļjorkai, ir visaktīvākais šosejas posms Ziemeļamerikā.

Biroju telpu vakanču līmenis Toronto samazinājās līdz 3% 2018. gadā. Pieprasījums pēc biroja telpām ir saspringts, jo pieprasījums joprojām ir augsts, pateicoties spēcīgākai tehnoloģiju nozares nomai un spēcīgam darba tirgum kopumā. Tehnoloģiju uzņēmumi 2018. gadā veidoja 30% no rūpnieciskās un komerciālās telpas lietotājiem. Sadarbībā strādājošās firmas ir jauns konkurents šajā tirgū, un tās ir ievērojamas ar to, ka iznomā jebkuru lielu platību, kas nonāk tirgū. Tas palielina pieprasījumu pēc visu izmēru rūpniecības telpām. Ir jauna nekustamā īpašuma platība, kas tiek būvēta, taču tā netiks pabeigta līdz 2021. gadam.

Tas viss liecina, ka tirdzniecības un rūpniecības nekustamā īpašuma novērtējumi un nomas likmes Ziemeļjorkā līdz 2021. gadam turpinās pieaugt ar zemām divciparu likmēm un, iespējams, nākamajos gados.

Atsauces

“GTA industriālā noma 2018. gadā palielinājās par 15 procentiem, uz priekšu augstāk”, Nekustamā īpašuma ziņu birža, 2019. gada 21. janvāris

“Tas nav tikai condos - Toronto beidzas arī komerciālie nekustamie īpašumi”; The Financial Post, 2018. gada 17. jūlijs

“Tirgi, kurus skatīties 2019. gadā”; PriceWaterhouseCoopers, 2019. gada 12. aprīlis

“Toronto Industrial Snapshot”; Kušmans un Veikfīlds; 2019. gada 11. aprīlis

“Kanādas 2019. gada nekustamā īpašuma tirgus perspektīvas”; CBRE, 2019. gada 26. februāris