Veicot pienācīgu rūpību, iegādājoties lauku īpašumu

Skats uz Sanfrancisko virsotnēm no mūsu īpašuma netālu no Viljamsas, AZ

Debs Kingsberijs

Lauku zemes gabala pirkšana

2018. gada septembrī mans vīrs un es parakstījām noslēguma dokumentus par 36 hektāriem neapbūvētu, ārpus tīkla izvietotu zemi starp pinonu priedēm, kadiķiem un pļavām uz ziemeļiem no Viljamsas, Arizonā un uz dienvidiem no Lielā kanjona. Mēs bijām (un joprojām esam) saviļņoti par savu jauno īpašumu pēc vairāku mēnešu ilgas meklēšanas, desmitiem īpašumu apskatīšanas un pat vienreiz atteikšanās no līguma par cita īpašuma iegādi.

Pa ceļam mēs uzzinājām ļoti daudz par to, kas jājautā un jāapsver, apsverot lauku paku. Mēs arī uzzinājām, ka, lai gan daudzi nekustamā īpašuma aģenti zina savas lietas, kad runa ir par dzīvojamiem un pilsētas īpašumiem, viņi ne vienmēr zina lauku nekustamo īpašumu trūkumus, tāpēc pirms parakstīšanas ir svarīgi rūpīgi pārbaudīt. līgumu par zemes pirkšanu un galu galā pirkšanu.

Kaut arī mūsu pieredze ir raksturīga Arizonas ziemeļiem - it īpaši Kokonīno apgabalam -, es ceru, ka iegūtās zināšanas būs noderīgas neatkarīgi no tā, kur būs jūsu īpašuma meklēšana.

Pēc pēcpusdienas musonu sezonas lietus veidojas varavīksne

Foto no mūsu īpašuma, ko mēs saucam par "36 Acre Wood"

Jautājumi un jautājumi, kas jāzina pirms lauku īpašuma slēgšanas

Mēs īsti nezinājām, kādi jautājumi jāuzdod par lauku īpašumiem, kas mūs interesēja, kad mēs sākām meklēšanu, un mēs uzzinājām (gandrīz grūtāk), ka tikai tāpēc, ka īpašums varētu izskatīties un justies kā pirkšanas vieta, realitāte ne vienmēr ir tik skaidra vai pieņemama.

Šīs ir dažas lietas, kas jādomā un jāuzdod:

Vai ir likumīga piekļuve?

Vienkāršākā likumīgā piekļuve īpašumam pastāv, ja pakai ir fasāde uz publiski pieejama ceļa. Bet dažreiz reljefs vai ūdens īpašības ierobežo piekļuvi īpašumam no ceļa, vai arī starp koplietošanas ceļu un īpašumu var būt viens vai vairāki citi zemes gabali. Ja īpašumam nevar piekļūt vai tam nevar piekļūt tieši no koplietošanas ceļa, ir nepieciešams servitūts, izmantojot citus īpašumus, lai iegūtu priekšnoteikumu. Servitūtu darbos parasti raksturo kā iekļūšanu, izkāpšanu un atkāpšanos no īpašuma, kas atrodas vienā vai vairākos citos īpašumos, uz publiski pieejamu ceļu.

Juridiska piekļuve ir svarīga. Viena lieta, ko mēs uzzinājām par īpašumu, kuru gandrīz iegādājāmies, bija tas, ka tam nebija likumīgas piekļuves, kaut arī mēs varētu piebraukt tieši pie tā. Nekāda likumīga piekļuve nenozīmē, ka apgabals neizsniedz nekādas atļaujas celtniecībai, saules enerģijai, septiķiem uc īpašums. Tas var izraisīt pat naudas sodus vai, vēl ļaunāk, rīkojumu pilnībā vai daļēji rekonstruēt ēku. Pārzināt īpašuma iegādes riskus, kuriem nav likumīgas piekļuves.

Vai ir fiziska piekļuve, un vai tā ir tāda pati kā likumīgā piekļuve?

Tikai tāpēc, ka sūtījums ir izdarījis aktu, likumīga piekļuve nenozīmē, ka jūs faktiski varat piebraukt tieši pie tā. Varbūt vēl nav izveidots ceļš. Vai varbūt maršruts ir, bet ir grūti vai pat neiespējami piekļūt ar transportlīdzekli. Varbūt piekļuve ir ierobežota vai nav iespējama noteiktā gada laikā.

Mēs apskatījām īpašumu ar skaistu skatu un citām pievilcīgām funkcijām, taču likumīga piekļuve kartē patiesībā nepastāvēja "uz vietas". Tiesības uz to tomēr bija labs, bruģēts ceļš… bet šis ceļš nebija faktiskā, likumīgā piekļuve. Tas iegriezās tieši citā vēl neapbūvētā privātīpašumā, taču tas nebija reģistrēts servitūts.

Tajā pašā nozīmē īpašumam var būt fiziska piekļuve, taču šī fiziskā piekļuve (ceļš) faktiski var nebūt likumīga piekļuve. Noteikti pajautājiet, nevis tikai pieņemiet, pamatojoties uz redzēto un to, kā braucat uz īpašumu.

Vai fiziskā piekļuve īpašumam tiek uzturēta vai uzarta?

Vai apgabals, pilsēta vai HOA / POA nolīgta privāta puse par to rūpējas? Vai arī jūs, īpašuma īpašnieks, būtu atbildīgs par piekļuves saglabāšanu īpašumam?

Vai ir kāda aptauja?

Apsekojumi var maksāt tūkstošiem dolāru, tādēļ, ja īpašumam, kuru vēlaties iegādāties, tas jau ir izdarīts, pieprasiet kopiju no pārdevēja vai, ja tas ir reģistrēts, varat pieprasīt kopiju jurisdikcijas būvinspektoram vai zemesgrāmatu nodaļai.

Papildus īpašuma robežām un stūriem apsekojumā tiks parādīti visi servitūti.

Vai ir servitūti?

Servitūts ir likumīgas tiesības šķērsot vai citādi izmantot kāda cita zemi noteiktam mērķim. Lielākajai daļai īpašumu ir viens vai vairāki servitūti, ieskaitot tos, kas paredzēti komunālajiem pakalpojumiem, pat ja pašlaik tādu nav. Jūs arī vēlaties uzzināt, vai ir pieejami servitūti piekļuvei citiem, citādi bezjūras īpašumiem, kurus citi īpašuma īpašnieki var izmantot iekļūšanai / iziešanai pašreizējā vai nākotnē.

Pastāv noteikumi par to, ko jūs varat un ko nevar darīt sava servitūta ietvaros, ieskaitot, piemēram, žogu uzstādīšanu, kas, iespējams, jums būs jānosaka servitūta platums, nevis tieši jūsu īpašuma līnijā.

Skatiet servitūtus: ziniet savas īpašuma tiesības

Kādas ir neveiksmes?

Neveiksmes nav īpaša vai negatīva lieta, kad runa ir par īpašuma iegādi, taču jūs vēlaties zināt, cik tālu no īpašuma līnijām jums jābūt, ja runa ir par septiku, ēkām, nožogojumiem utt. neveiksme ir saistīta ar to, vai tā atrodas pa ceļu salīdzinājumā ar citiem privātīpašumiem. Ir arī neveiksmes, piemēram, ūdens īpašībām un kanalizācijai.

Vai ir veikta vietas pārbaude (septiskā pārbaude), un, ja jā, kādi bija rezultāti?

Daudzi, ja ne lielākais vairumslauku īpašumiem būs nepieciešama septiskā sistēma, ja uz šīs zemes plānojat uzturēties jebkāda veida mājoklī, jo jūs nevarat vienkārši pieslēgties pašvaldības kanalizācijas sistēmai. To, kāda veida septika būs nepieciešama, nosaka vietas izpēte (a / k / a perk tests, lai gan mūsdienās šo terminu lieto reti, vismaz tur, kur mēs dzīvojam). Septiskās sistēmas var būt standarta vai konvencionālas, vai arī alternatīvas sistēmas, kas maksā daudz vairāk. Standarta sistēma var maksāt 5000–8000 USD, savukārt alternatīvās sistēmas var maksāt desmitiem tūkstošu dolāru. Tātad uzziniet, vai septītais tests ir veikts īpašumā, kas jūs interesē, un, ja jā, kādi bija rezultāti. Ja vēl nav veikts neviens tests, varat lūgt pārdevēju to veikt. Ja pārdevējs nav gatavs tērēt naudu testam, tas ir atkarīgs no jums, iespējamā pircēja,pirms īpašuma iegādes izlemt, cik svarīgi jums to izdarīt.

Septiskie testi / vietas pētījumi ir specifiski testa vietai. Lai gan viena īpašuma teritorija var pāriet uz standarta septiku, citas platības var nedarboties, tāpēc jums būs jāizlemj, kur atrodas īpašums, kuru vēlaties būvēt, jo jūsu septikai būs jāatrodas noteiktā testa caurumu apgabalā. Tas ir īpaši svarīgi lielākos īpašumos, kur jums ir dažādas būvlaukuma iespējas, un jūs varat dot priekšroku vairāk nekā citiem.

Ekskavators mūsu īpašumā apgabalā, kuru mēs vēlējāmies būvēt, raka izmēģinājuma vietas - dziļas, slīpas tranšejas.

Vai pastāv HOA vai POA?

Kaut arī daudzi no mums HOA saista ar pilsētu, piepilsētu un lauku dzīvojamiem īpašumiem, pat daži lauku, daudzu akru īpašumi ir daļa no HOA vai biežāk Īpašuma īpašnieku asociācijas (POA). Ja tā, es uzzinātu, kas ir viens vai vairāki valdes locekļi, un pirms pirkuma pabeigšanas piezvanīšu vismaz vienam no viņiem, lai sazinātos un sajustu, kā viņi vada savu asociāciju un ko viņi saka visvairāk svarīgas lietas ir jāzina par dzīvi šajā apkārtnē.

Ja jā, tad kādi ir noteikumi un maksas, un ko šīs maksas sedz?

Mūsu gadījumā POA noteikumos ir ietvertas tādas lietas kā koku procentuālais daudzums, kurus var noņemt / nocirst īpašumā, un zemes gabala komerciālas izmantošanas ierobežojumi, nosaucot divus no daudziem. Un mūsu ikgadējie POA maksājumi pārsvarā attiecas uz plēsīgo ceļu uzturēšanu. Pārliecinieties, ka esat saņēmis CC & R kopiju, ja ar īpašumu, kuru vēlaties iegādāties, ir saistīta HOA vai POA… un izlasiet tos. Kaut arī šo noteikumu izpildes līmenis atšķiras atkarībā no HOA / POA, vienmēr ir svarīgi zināt, kādi ir šie noteikumi.

Vai jūs varat nometni savā īpašumā?

Gan HOA / POA, gan vietējā jurisdikcija (piemēram, apgabals) var noteikt ierobežojumus attiecībā uz to, vai un kad, kā arī uz kādu ilgumu un apstākļiem jūs varat nometināties savā īpašumā, neatkarīgi no tā, vai tas ir telšu kempings vai ceļojuma piekabē vai RV. Dažās jurisdikcijās būs nepieciešama atļauja nometnei uz jūsu zemes un jāierobežo to dienu skaits, kuras jūs varat darīt attiecīgajā gadā. Dažreiz šie noteikumi ir atšķirīgi, kad jums ir būvatļauja.

Tas nozīmē, ka daudzi cilvēki apmetas savos lauku īpašumos pat tad, ja likumi un noteikumi to faktiski neatļauj. Vai arī viņi to dara bez atļaujas. Un daudzi nekad nesaskaras ar jautājumu. Tomēr jāapzinās, kādi ir noteikumi un kas var notikt, ja tos neievēro. Tādā veidā vismaz jūs varat izlemt, vai tas ir vērts riskēt, un vai jūs varat pieņemt sekas, ja, teiksim, kāds sūdzas un HOA / POA un / vai apgabals nāk uz zvanu.

Vai ir pieejami komunālie pakalpojumi, vai šis īpašums ir ārpus tīkla?

Elektrība, ūdens, dabasgāze, tālrunis, kabelis / internets - visi pakalpojumi un komunālie pakalpojumi, pie kuriem esam pieraduši darboties pilsētas, piepilsētas un pat daudzos lauku apdzīvotajos rajonos, bieži vien nav tik pieejami, ja runa ir par vispār lauku īpašumi. Un, ja jūs varat pilnībā vai daļēji nokļūt savā īpašumā, izmaksas par to var būt augstas vai pat pārmērīgas. Tātad, ja jums ir svarīgi, lai šie komunālie pakalpojumi būtu pieejami, uzziniet, vai īpašumam ir pieejami tādi pakalpojumi un kādas izmaksas jums var rasties, lai tas notiktu.

Ja jūs vēlaties, savukārt, atteikties no tīkla - piemēram, izmantot enerģijas, saules, vēja un citas alternatīvas metodes, iespējams, vēlēsities uzzināt, vai citi apkārtējie cilvēki un īpašumi var ienest komunālos pakalpojumus un vai tas nozīmētu redzēt piemēram, ienāk elektropārvades līnijas un caurules. Vai tas būtu labi ar jums, ja tas notiks?

Kāds būs jūsu dzeramā ūdens avots? Vai jūs varat urbt aku, piegādāt ūdeni vai vilkt ūdeni?

Mūsu gadījumā akas urbšana nebūtu reāla, jo ūdens slānis atrodas tūkstošiem pēdu zem virsmas. Daudziem īpašniekiem šajā apkārtnē ūdens tiek piegādāts un uzglabāts lielā cisternā vai vairākās cisternās, pēc tam iesūknēts viņu mājās. Daži cilvēki paši velk ūdeni, piepildot vietējās ūdens stacijas un nogādājot to cisternās ar tvertnēm kravas automašīnas vai piekabes aizmugurē. Citi cilvēki savāc un uzglabā lietus ūdeni (ko var izmantot kopā ar velkamo vai piegādāto dzeramo ūdeni), ko mēs plānojam darīt. Ņemiet vērā, ka lietus ūdens pirms lietošanas mājās ir jāfiltrē (daudzās jomās tam būs jāatbilst koda prasībām).

Vai ir pieejams atkritumu savākšanas pakalpojums? Ja nē, kur jūs varat nogādāt atkritumus?

Vietā, kur atrodas mūsu īpašums, nav iknedēļas atkritumu savākšanas pa atkritumiem vai otrreizēju pārstrādi, lai gan dažiem cilvēkiem ir atkritumu savākšanas mašīnas un viņi maksā par privātu uzņēmumu, kas periodiski tos saņem / iztukšo. Ja tā nav pieejamā opcija vai vēlaties, uzziniet, kur atrodas vietējās izgāztuves un pārstrādes stacijas un kādas būs jūsu izmaksas.

Saistībā ar to, dzīvošana lauku īpašumos ir lielisks stimuls samazināt atkritumus. Tas ir pārsteidzoši, cik daudz jūs to varat izdarīt ar nelielu apdomu un piepūli, nemaz nerunājot par kompostēšanu.

Vai ir nožogojumi, un vai tas atrodas uz īpašumu līnijas ar jebkādām nepieciešamām neveiksmēm?

Tas, ka redzat nožogojumus, nenozīmē, ka tas ir tur, kur tam vajadzētu būt. Mūsu gadījumā vecais ganību žogs, kas saistīts ar rančo šajā apgabalā, šķērso mūsu īpašuma aizmuguri ar četriem akriem mūsu zemes gabala šīs sētas otrā pusē. Cilvēki ir pieņēmuši, ka šī žoga līnija ir robeža starp tagadējo mūsu īpašumu un valsts zemi, kas mūs ierobežo, tāpēc mums nācās izlikt privātīpašuma zīmes un mēģināt bloķēt divu sliežu ceļu, ko veikuši cilvēki gar žogu, tāpēc mums tas ir mazliet jautājums… lai gan mēs to uzzinājām, pirms slēdzām īpašumu, un ar laiku bijām gatavi to pieņemt un risināt.

Turklāt, ja īpašumā ir nožogojums, kas nav tur, kur tam vajadzētu būt, uzziniet, kura žogs ir, un vai jūs varat to pārvietot vai noņemt. Es to saku tāpēc, ka tāpat kā mūsu gadījumā tas ganību žogs ir rančo īpašums, un, lai arī to var pārvietot atpakaļ, lai tas sakristu ar mūsu īpašumu līniju, tam būtu jāpaliek neskartam. Un pārcelšanās vai jauns nožogojums būtu uz mūsu rēķina, nevis rančo.

Vai šī ir ganību teritorija atklātā diapazonā (brīvā diapazonā)?

Šeit ir Arizonas Universitātes atvērtā diapazona tiesību pārskats: Arizonas atklātā diapazona likums

Citi jautājumi, uz kuriem, iespējams, būtu jāatbild pirms pirkuma, būtu:

• Kādas ir jūsu tiesības uz ūdeni un minerāliem?
• Kādi ir pašreizējie īpašuma nodokļi?
• Kāda ir augsne un substrāts? Vai tas ir labs celtniecībai, audzēšanai utt.
• Vai īpašums vai tā daļa ir pakļauti plūdiem?

Kādus citus jautājumus jums vajadzētu uzdot?

Ko es esmu izlaidis? Kādus citus jautājumus jūs iesakāt uzdot potenciālajiem lauku zemes pircējiem, veicot pienācīgu rūpību? Lūdzu, dariet to zināmu zemāk esošajos komentāros, un es tos pievienošu sarakstam.

Vārds par atļaujām

Lai gan daudzi cilvēki, kuriem pieder lauku īpašumi, izvēlas būvēt, vispirms neiegūstot atļauju (vismaz šajā jomā daudzi to dara) un neiziet cauri saistītajam pārbaudes procesam, citi dod priekšroku risināt pievienotās izmaksas un dažreiz neapmierinātību ar šo nepieciešamo atļauju saņemšanu, lai izvairītos no iespējamām kļūmēm iet uz priekšu bez tām. Mēs ietilpstam pēdējā kategorijā - tas nav komentārs par kāda cita lēmumu, tikai tas, kas mums bija visērtāk.

Kaut arī lēmums par atļauju saņemšanu visam, sākot no mājām līdz viesu un mazām mājām (dažkārt dēvētām arī par papildu mājokļu vienībām), piebūvēm, saules saules enerģijas un septiskajām sistēmām un vēl vairāk, ir personiska izvēle, jāapzinās riski, ko rada jebkura no iepriekšējām darbībām. minētie projekti (un citas lietas) bez atļaujas, ja atļauja ir tehniski nepieciešama. Turklāt ņemiet vērā, ka, ja vēlaties nolīgt ēku projektus vai to daļas, var būt izaicinājums atrast darbuzņēmējus vai apakšuzņēmējus, īpaši tos, kuriem ir licence, kuri vēlas strādāt bez savas atļaujas.

Turklāt, ja jūs interesējošajā īpašumā ir esošas konstrukcijas, vai šīs būves tika uzceltas ar atļaujām (ja tādas bija nepieciešamas)?

Ziniet, ka var būt grūti, ja ne neiespējami, saņemt aizdevumu vai hipotēku, lai iegādātos īpašumu, ja ir konstrukcijas, kas tika uzceltas bez nepieciešamām atļaujām. Līdz ar to, ja jūs būvējat bez atļaujas un vēlāk nolemjat pārdot, jums, iespējams, būs jāatrod skaidras naudas pircējs, kurš ir gatavs ignorēt šo faktu un kuram ir nauda, ​​ko nopirkt bez aizdevuma vai slēgt ar jums īpašnieka un pārvadātāja vienošanos.

Sazinieties ar savas jurisdikcijas ēku departamentu vai apmeklējiet departamenta vietni, lai uzzinātu vairāk par to, kad un kādai atļaujai nepieciešama, un uzdodiet jautājumus par atļaujas izmaksām un koda prasībām.

Jautājumi un atbildes

Jautājums: Kur es varu uzzināt vairāk par kempingu savā privātajā īpašumā?

Atbilde: Ja jūs atrodaties Kokonino apgabalā, Arizonā, tas būtu Kopienas Attīstības departaments: https://www.coconino.az.gov/136/Community-Developm un kur jūs varat saņemt atļauju. Ja jūs atrodaties kaut kur citur, es sazinātos ar līdzīgu biroju jūsu apgabalā / apgabalā - būvniecības departamentu / atļauju biroju.

© 2019 Deb Kingsberija

Vai esat iegādājies lauku zemi? Kāda bija pieredze, un vai es kaut ko esmu palaidis garām augstāk?

Debs Kingsberijs (autors) no Flagstaffas, Arizonā, 2020. gada 18. augustā:

Nē, apgabals neuzskaita nekustamo īpašumu pārdošanu. Bet vietējās nekustamā īpašuma aģentūras to dara. Es uzskatu, ka sarakstus var atrast arī vietnē Zillow.

Pats Ficpatriks 2020. gada 17. augustā:

Vai apgabalā ir pieejami pieejamo īpašumu saraksti? Lielisks raksts, paldies par dalīšanos

Debs Kingsberijs (autors) no Flagstaffas, Arizonā, 2020. gada 20. jūlijā:

Sveiks, Tomij. Tas iet lēnām, bet vienmērīgi. Mēs strādājam pie projektiem ap īpašumu, bet vēl neesam uzsākuši galveno māju. Mēs strādājam pie plāniem ar ārpus tīkla arhitektu, kurš specializējas pasīvās saules mājās.

Laimīgas īpašumu medības, ja nolemjat meklēt apkārtni. Mums tas patīk tur, it īpaši visa savvaļas dzīvnieki.

Tomijs 2020. gada 17. jūlijā:

Paldies Deb, Jūsu ziņa ir bijusi ļoti noderīgs sākumpunkts. Mēs ar sievu apsveram iespēju iegādāties zemi uz ziemeļiem no Viljamsa. Kā norit būvniecības process?

Debs Kingsberijs (autors) no Flagstaffas, Arizonā, 2019. gada 12. decembrī:

Paldies, Maikl! Es priecājos, ka šie mūsu personīgās pieredzes padomi var būt noderīgi. Droši vien ir kaut kas - lietas - kuras esmu aizmirsis vai aizmirsis, bet tas ir sākums.

Maikls Dankans no Vācijas 2019. gada 11. decembrī:

Šodien vairāk nekā jebkad agrāk tur netrūkst nepatīkamu krāpšanos un krāpšanu par īpašumu un nekustamā īpašuma iegādi, kā tas dažkārt tiek ziņots tādās ziņu žurnālu programmās kā CBC Marketplace un citos plašsaziņas līdzekļu avotos. Diemžēl šādā situācijā mēs nonākam.

Tāpēc, lai izvairītos no krāpšanās un izpostīšanas šausminošajām sekām, mājas darbi un pienācīga rūpība iepriekš ir pienācīgi jāveic.

Par laimi, jūsu iesniegtā informācija mums šeit parāda, kā! Pašlaik apsveru iespēju iegādāties īpašumu, un man jūsu rakstā sniegtie ieskati ir noderīgi. Paldies, ka apkopojāt šos novērojumus un padomus!

Debs Kingsberijs (autors) no Flagstaffas, Arizonā, 2019. gada 10. janvārī:

Es noteikti pieņemtu, ka pastāv valstu atšķirības pēc valsts, nemaz nerunājot par novadiem pēc apgabaliem, it īpaši attiecībā uz būvnormatīviem un prasībām, tostarp attiecībā uz septisko. Es domāju, ka lielākā daļa citu lietu, piemēram, likumīgas piekļuves jautājumi, servitūta likumi un tā tālāk, būtu ļoti līdzīgas, ja ne tās pašas.

Liza Vestvuda no Lielbritānijas 2019. gada 10. janvārī:

Šis ir pamatīgs un noderīgs raksts ikvienam, kurš plāno iegādāties zemi ASV. Vai man ir taisnība, domājot, ka daži lēmumi var atšķirties atkarībā no valsts atrašanās vietas?