Pienācīga rūpība jums jāveic pirms viesnīcas piezīmes iegādes

Vai jūs iegādājaties vai plānojat ieguldīt viesnīcas zīmē? Kaut arī viesnīcas ir komercīpašumi, ieguldījumi viesnīcu zīmēs ir atšķirīgi, jo jūs iegādājaties ne tikai piezīmi, bet arī iegādājaties nekustamo īpašumu. Tādēļ pirms viesnīcas piezīmes iegādes jums jāveic plaša rūpība. Lai gan tas nav pilnīgs izpētes saraksts, tas ir labs sākums viesnīcas zīmju iegādes procesam.

1. Veiciet fizisku viesnīcas apmeklēšanu

Kad ieguldītājs iegādājas viesnīcas zīmīti, viņš iegādājas gan parādzīmi, gan nekustamo īpašumu. Investoriem vajadzētu veikt pieredzējušu būvuzņēmēju un inženieri. Pārliecinieties, ka visi viesnīcas aktīvi atbilst vides likumiem un visām valdības izsniegtajām atļaujām ar nosacījumu izmantošanu.

2. Pārliecinieties, ka visi aizdevuma dokumenti ir uz vietas

Pirms viesnīcas aizdevuma iegādes apstipriniet, cik reizes aizdevums ir piešķirts kredīta pircējam. Jūs arī vēlaties iegūt piezīmju pārdevēja sarakstes failu. Kopā ar šo informāciju meklējiet visus viesnīcu pārvaldības līgumus un visus komforta vai pakļautības līgumus. Sadarbojieties ar savu advokātu, lai pārliecinātos, ka visi norīkojuma dokumenti ir pilnīgi un pareizi darbojas.

3. Nomājiet zonēšanas speciālistu, lai pārbaudītu viesnīcas atbilstību

Pienācīgas pārbaudes laikā ir lietderīgi nolīgt speciālistu komandu, lai novērtētu īpašuma stāvokli un atbilstību. Zonēšanas speciālistam, inženieru inspektoram un vides inspektoram būtu jāanalizē īpašums un jāsniedz pārskats par atklājumiem. Piemēram, zonējuma speciālistam jāpārskata viesnīcas tiesības, piemēram, jāapstiprina, ka autostāvvietu skaits atbilst zonējuma prasībām. Inženiera inspektoram jāsniedz ziņojums par īpašuma fiziskajiem aspektiem, ieskaitot santehnikas, elektriskās, datoru, tālruņa un mehāniskās sistēmas. Inženiera ziņojumā vajadzētu arī sīki aprakstīt konstrukcijas elementu stāvokli.

Vides inspektoram ir jāmeklē visi esošie un iespējamie vides apdraudējumi, kas var rasties īpašumā un tā tuvumā. Vides inspektoram arī jāpārbauda, vai īpašums un viesnīcas apzīmējumi atbilst visiem vides likumiem un valdības izsniegtajai nosacītas izmantošanas atļaujai. Būtu arī jāpārbauda, vai apzīmējumi atbilst vides un valsts likumiem.

4. Analizējiet viesnīcas darbību

Analizējiet viesnīcu sistēmas. Pārskatiet viesnīcas koncepciju, protokolu un sistēmu saglabāšanas vai mainīšanas izmaksas. Dažas viesnīcas piezīmes pircēji labo vai papildina viesnīcas finanšu datus, ja viesnīca tiek nepareizi pārvaldīta. Paturiet prātā, ka daži viesnīcu pircēji ievieš arī jaunas ieņēmumu pārvaldības sistēmas, rezervēšanas sistēmas un izmaksu ierobežošanas sistēmas. Analizējot viesnīcas piezīmju iegādi, ņemiet vērā šīs iespējamās izmaksas.

5. Pārskatiet visas darbinieku lietas un darba jautājumus

Pārliecinieties, ka visi darbinieki (ieskaitot istabenes, sētniekus un vadības komandu) ir likumīgi darbinieki un ka viņiem ir atbilstoša dokumentācija. Ja atklājat, ka ir darbinieki bez dokumentiem, ieteicams meklēt citu viesnīcas zīmīti, kuru iegādāties. Pārliecinieties, ka pilnībā analizējat visas darbinieku pozīcijas, sākot no sētniekiem līdz vadītājiem.

Turklāt jums vajadzētu izpētīt visus arodbiedrības jautājumus. Tas noteikti ir nepieciešams, ja iegādājaties lielas viesnīcas zīmola zīmīti. Piemēram, ja par viesnīcu notiek arodbiedrības kampaņa, viesnīcas ekspluatācijas izmaksas varētu pieaugt pat par 40%. Tas var pazemināt viesnīcas piezīmes vērtību.

6. Pārskatiet jaunās īpašumtiesību prasības ar viesnīcas franšīzes devēju

Ja apsverat iespēju iegādāties franšīzes viesnīcu, pārbaudiet zīmola nosacījumus un prasības jaunajām īpašumtiesībām. Daži franšīzes devēji var pieprasīt, lai franšīzes ņēmēji atmaksātu jebkādas nesamaksātās franšīzes maksas kā neparedzētus gadījumus par zīmola izmantošanu. Daži viesnīcu franšīzes devēji pieprasa atcelšanas maksu arī jaunajiem īpašniekiem, kuri vēlas pārtraukt darbu un pieņemt darbā jaunu operatoru.

Turklāt franšīzes devējam var būt nepieciešams īpašuma uzlabošanas plāns, kas var ietekmēt parādzīmes vērtību. Īpašuma uzlabošanas plāns ir viesnīcu jaunināšanas plāns. Dažreiz to izmanto viesnīcām, lai nodrošinātu atbilstību vides un valdības likumiem. Daži franšīzes devēji to arī prasa, lai franšīzes ņēmējs neatpaliktu no viesnīcas zīmola standartiem. Daži no tipiskajiem uzlabojumiem ir šādi:

Ārējo fasāžu atjaunošana - ieskaitot izkārtnes, jumta segumu un krāsas
Telpu un vestibila atjauninājumi, piemēram, apgaismojums un aprīkojums
Jaunas ērtības, piemēram, iekštelpu / āra baseini un fitnesa zonas
Paplašiniet vai uzlabojiet autostāvvietu

7. Meklējiet slēptās ķīlas īpašumā

Iegādājoties viesnīcas zīmīti, jūs pērkat ne tikai aizdevumu, bet arī nekustamo īpašumu. Tādēļ ir svarīgi, lai īpašumā tiktu veikta aresta meklēšana. Ir arī obligāti jāveic UCC slēpto ķīlu meklēšana. Neapmaksātas īpašuma tiesības uz nekustamo īpašumu var pazemināt viesnīcas zīmes vērtību. Zinošam advokātam vajadzētu būt iespējai pabeigt arestēšanas meklēšanu.

8. Pārskatiet viesnīcas finanšu datus

Tā kā jūs iegādājaties fizisko īpašumu kopā ar viesnīcas piezīmi, noteikti vēlaties lūgt, lai jūsu advokāts un / vai grāmatvedis veiktu pienācīgu rūpību par viesnīcas finanšu jautājumiem. Pārskatāmā informācija ir šāda:

Ikmēneša peļņas un zaudējumu pārskati ar apstiprinošiem grafikiem
Aizņemšanās un vidējā dienas likme (pēdējos 3 gadus)
Pašreizējais gada un datuma peļņas un zaudējumu aprēķins salīdzinājumā ar iepriekšējo gadu
Revidētā bilance (par pēdējiem 5 gadiem)
Nekustamā īpašuma un personīgā īpašuma nodokļa rēķini par pēdējiem 3 gadiem
Gada pārbaudītie peļņas un zaudējumu pārskati ar pilnu atbalsta grafiku (par pēdējiem 3 gadiem)
FF & E, izejmateriālu, palīgmateriālu uzskaite
Kapitālie izdevumi (pēdējos 5 gados) ar pašreizējām izdevumu prognozēm
Visu attiecīgo līgumu kopijas, piemēram, viesnīcu pārvaldīšanas līgumi, pakalpojumu līgumi, licences, atļaujas, nomas līgumi, koplīgumu slēgšanas līgumi un visi dokumenti, kuros sīki aprakstītas saistības, kuras uzņemsies jaunais viesnīcas īpašnieks
Apdrošināšanas seguma dokumenti, ieskaitot prēmiju izmaksas, polises valodu un derīguma termiņu

Secinājums

Pareizi iegādājoties viesnīcas piezīmes, var būt ienesīgs ieguldījums. Tāpat kā lielākajā daļā ieguldījumu, ir svarīgi paturēt prātā mērķus un uzdevumus, kurus vēlaties sasniegt. Viesnīcas piezīmju iegāde ir vispiemērotākā tiem, kam ir viesnīcas īpašumtiesību pieredze un zināšanas. Ja jums to trūkst, ieteicams iegādāties cita veida komerczīmes. Ja jums patiešām ir pieredze viesnīcu vai viesmīlības nozarē un jums ir ērti iegādāties viesnīcas piezīmes, noteikti nolīgiet pieredzējušu juristu, kurš var jums palīdzēt iegādes procesā.