Pirmo reizi mājas pircēja process, sākot no budžeta veidošanas līdz noslēguma galdam

Pirkšanas process soli pa solim:

• Budžeta noteikšana
• Aizdevēja pirmskvalifikācija
• Nekustamā īpašuma aģenta izvēle
• Mājas iepirkšanās
• Mājas pārbaude
• Piedāvājuma izdarīšana
• Nolīgt nekustamā īpašuma juristu
• Aizdevēja iepriekšēja apstiprināšana
• Noslēguma tabula

Iegādājoties jaunu māju, daudzi dodas tieši uz internetu vai grāmatnīcu, lai izglītotu sevi par procesu un to, kas gaidāms. Pēc tam es to tomēr varu pateikt, gandrīz neiespējami pilnībā sagatavoties tam, kas notiks, pērkot savu pirmo māju. Štatiem, apgabaliem un pat pilsētām var būt savi noteikumi un noteikumi par mājas iegādi, tāpēc neviena cilvēka pieredze nekad nav tāda pati. Es biju arī viens no tiem satrauktajiem, jaunajiem mājas pircējiem, kuri jutās kā spēju paredzēt visu, kas nāk tikai no maniem biežajiem Google meklējumiem, taču to ir grūti zināt, kamēr jūs to faktiski neizturat.

Es varu tikai cerēt, ka mans individuālais stāsts nākamajam jaunajam mājas pircējam sniedz nelielu priekšstatu par to, kas gaidāms, ar ko jums būs jāsaskaras visa procesa laikā dažādos posmos un kā sevi sagatavot gaidīšanai. No piedāvājuma līdz slēgšanai var ilgt no 60 dienām līdz 3 mēnešiem vai ilgāk, bet vidēji tas ir aptuveni 60 līdz 90 dienas. Es neiekļauju norobežojumus vai īsos pārdošanas darījumus, kas ir pavisam cita bumbas spēle. Mans stāsts ir par regulāru pirkumu vienas ģimenes rezidenci Longailendā, Ņujorkā, Brukhavenas pilsētā.

Budžeta noteikšana

Sāksim sākumā, domājot par to, cik mēnesī jūs varat maksāt hipotēku, īpašuma nodokļus, PMI un mājas apdrošināšanu. Tiem no jums, kas, iespējams, domāja, ka sākums bija mājas meklēšana, jūs neesat viens. Es domāju, ka lielākā daļa cilvēku vispirms mēģinās paveikt jautro daļu, piemēram, aplūkot mājas tiešsaistē vai apmeklēt atvērtas mājas. Tomēr tas noteikti nav pirmais solis! Patiesībā lielākā daļa hipotēku pārstāvju, brokeru un nekustamā īpašuma aģentu ne tikai vēlas uzreiz uzzināt jūsu budžetu, bet arī zināt, ka aizdevējs piekrīt tam, ko jūs sakāt par jūsu budžetu. Naudas aspekts nav pati jautrākā daļa, bet tas ir atbildīgākais veids, kā sākt mājas meklēšanu. Kāpēc atrast to sapņu māju, ja jūs nekad to nevarat atļauties? Liela daļa pašreizējās attieksmes par to, kā uzzināt, ko varat atļauties, izriet no mājokļu krīzes.Daudzi nonāca mājās, kuras viņi vienkārši nevarēja atļauties, un kādā brīdī tās dēļ pazaudēja ierobežojumus. Visa šī grūti nopelnītā skaidrā nauda, ​​kas iemaksāta mājās, vairs nav pieejama. Mēs nevēlamies, lai tas notiek ar jums!

Lai arī hipotēkas ņemšanai ir spēkā daudz stingrāki noteikumi, dažas bankas, manuprāt, tomēr pieļauj vairāk nekā, manuprāt, saprātīgā budžeta ietvaros. Man atšķirība starp parasto budžetu no bankas viedokļa un saprātīgu budžetu ir tā, ka saprātīgs ir nedaudz reālāks tam, kā cilvēki dzīvo vai, konkrētāk, vēlas dzīvot. Ikviens vēlas dzīvot atbilstoši saviem līdzekļiem, taču ir svarīgi izveidot sarakstu ar to, kur jūs vēlaties, lai šie ieskatie ienākumi faktiski nonāktu. Nu, būsim godīgi,tam vajadzētu nonākt krājkontā, bet kur jums patīk tērēt šos uzkrājumus? Vai jums patīk gadījuma rakstura pirkums, piemēram, jauna Gucci soma, vai jums patīk katru vakaru iet ēst ēst gatavošanas laikā? Vai jūs vienmēr vēlaties to jauno, karsto automašīnu vai vēlaties vienu reizi mūža atvaļinājuma braucienā ietaupīt katru centu? Jums un, iespējams, pat nozīmīgam cilvēkam, nopietni jāsēžas un godīgi jāapspriež, kur jums patīk tērēt šos papildu ienākumus. Finanšu konsultantu starpā ir daudz diskusiju par pareizo ienākumu apjomu, un tas lielā mērā ir atkarīgs no daudziem faktoriem - piemēram, dzīvesvietas augsto dzīves dārdzību zonā vai varbūt zināma, ka jums ir ģimene, lai finansiāli atgrieztos, ja tur ir bija ārkārtas gadījumi. Tomēr lielākā daļa piekristu, ka tam vajadzētu būt kaut kur no 30 līdz 50%. Un tikai lai precizētuDiskrecionārie ienākumi ir tēriņi pēc nodokļu nomaksas, kas netiek iztērēti obligātajiem rēķiniem - pārtikai, pajumtei, kredītkaršu maksājumiem un transportēšanai.

Aizdevēja pirmskvalifikācija

Tas mani noved pie pirmās personas, ar kuru tiksies visā šajā procesā, pie jūsu aizdevēja iepriekšējai kvalifikācijai. Tas ir svarīgi, jo tas ir vajadzīgs jūsu nekustamā īpašuma aģentam, lai jūs nokļūtu atvērtajās mājās, lai redzētu māju. Jūsu aizdevējs var būt brokeris, bankas aizdevēja pārstāvis vai hipotēku bankas pārstāvis. Atkarībā no tā, kur jūs meklējat māju, katra ieguvumi var atšķirties. Mums brokeris bija labākais risinājums, jo viņš strādā tieši pie mums un ir saistīts ar vairākiem banku aizdevējiem. Pēc tam viņš var iepirkties, lai iegūtu labāko procentu likmju piedāvājumu. Vienmēr jums vienmēr jāsaņem vairākas pēdiņas. Sākumā mēs jutāmies neērti ar domu apsēsties pie aizdevēja un izlietot viņu laiku, kad mēs galu galā nevarēsim iet kopā ar viņiem. Tomērvisi šajā ziņā bija profesionāli un saprata, ka pirms lēmuma pieņemšanas mēs izpētījām visas iespējas. Viņi arī visu laiku ar to nodarbojas, lai nejustos slikti. Pieņemot lēmumu, jums jāizvēlas tas, ar kuru jūtaties visērtāk. Mums vissvarīgākais bija piekļuve. Mēs vēlējāmies, lai mēs tiktu informēti ik uz soļa, un brokeris, ar kuru mēs tikāmies, koncentrējās uz to, kad mēs ar viņu runājām, un galu galā tā mēs arī pieņēmām savu galīgo lēmumu.

Mēs zinājām, ka mēs, visticamāk, saņemam fiksētu 30 gadu hipotēku jeb standarta hipotēku ar tikai 5% samazinājumu. Mēs jau agri zinājām, ka mums jāmaksā PMI (“privātā hipotēkas apdrošināšana”) ar ikmēneša hipotēkas izmaksām, jo ​​mēs nevarējām sasniegt nepieciešamos 20%, lai mums nebūtu jāmaksā. PMI ir tikai maksājums, lai segtu aizdevēju tiem, kuriem nepietiek, lai mājās būtu 80% pašu kapitāls. Tomēr, kad esat sasniedzis 80% kapitālu, tas vairs nav jāveic maksājums. Lielākajai daļai tas varētu būt no 7 līdz 10 gadiem atkarībā no aizdevuma summas. Tas nav tik slikti, kā šķiet, tomēr tāpēc, ka daudziem valdības aizdevumiem ir nepieciešama PMI uz visu aizdevuma laiku. Šis scenārijs ir diezgan tipisks pircējiem ar vidējiem ienākumiem, kuri pirmo reizi iegādājas pircējus.Mans līgavainis un es nopelnījām pārāk daudz, lai pretendētu uz jebkādiem valdības aizdevumiem vai valsts vai apgabala programmām, taču mēs nepietiekami nopelnījām, lai drīzumā ietaupītu līdz 20%.

Nekustamā īpašuma aģenta izvēle

Pēc iepriekšējas kvalifikācijas iegūšanas, kas nav tas pats, kas iepriekš apstiprināts, jūs esat gatavs runāt ar savu nekustamā īpašuma aģentu. Paturiet prātā, ka aizdevējam, no kura iegūstat iepriekšēju kvalifikāciju, galu galā nav obligāti jābūt jūsu hipotēkas aizdevējam. Jūs varēsit iepirkties hipotēkām un procentu likmēm citā procesa laikā. Iepriekšējas kvalifikācijas iegūšanas laikā jums joprojām būs jāatklāj viss finansiālais stāvoklis un monetārā pagātne - tas ietver, bet neaprobežojas ar pašreizējiem algas čekiem, W2, nodokļu deklarācijām, kārtējo parādu, kārtējiem ikmēneša maksājumiem un čeku un krājkontu atlikumiem.

Kā izvēlēties aģentu

Pirmās mājas iegāde: soli pa solim - brošēta grāmata

Mājas iepirkšanās

Pēc budžeta izdomāšanas mēs sākām mājas meklēšanu. Mēs izmantojām tipiskās Zillow un Redfin vietnes, lai sākumā atrastu dažas mājas, un, lai gan lielākā daļa no tām ir diezgan precīzas attiecībā uz pieejamo, vienkārši ziniet, ka nekustamā īpašuma aģentam būs visprecīzākie sludinājumi. Jūsu aģents, visticamāk, piešķirs jums piekļuvi viņu tikai aģentiem paredzētajām meklēšanas vietnēm, kas katrai pusei sniedz priekšrocības - viņi var izsekot to, ko esat atzīmējis kā savu izlasi, un jūs varat mierīgi zināt, ka tas ir vismodernākais datumu saraksti.

Tagad šī ir pati jautrākā procesa daļa, tāpēc izbaudiet to! Patiešām ziniet, ko vēlaties mājās, neatkarīgi no tā, vai tas ir augšējais fiksators vai gatavs pārvietoties, un dodieties uz pēc iespējas vairāk atvērto māju. Fotoattēli dažreiz nepilda mājas taisnīgumu, un citreiz fotoattēli var būt no laika, kad mājas bija mūsdienīgākas. To redzēt klātienē ir vienīgais veids, kā uzzināt, ko jūs patiesībā saņemat. Arī mēģiniet būt pēc iespējas godīgāki pret savu aģentu - ja darīšana ir pārtraukums, pārsniedzot noteiktus griestus, dariet viņam zināmu, ja nav iespēju iegādāties māju bez pagraba, tas varētu arī būt par to jau iepriekš. Netērējiet viņu vai savu laiku; tas radīs patīkamāku māju meklēšanas pieredzi.

Kad esat atradis dažas interesējošas mājas, pirms piedāvājuma izteikšanas brauciet pa to dažādos dienas laikos un dažādās nedēļas dienās. Jūs varat kļūt nepacietīgs vai domāt, ka nevēlaties, lai šī sapņu māja izslīdētu no jūsu rokturiem, bet neleciet ar ieroci. Dažreiz rajoni var šķist brīnišķīgi svētdienas pēcpusdienā, bet šausmīgi naktī vai varbūt pat trokšņaini kaimiņi, kas iznāk tikai pēc 5.

Mājas pārbaudes saraksts

Mājas pārbaude un piedāvājuma izteikšana

Kad esat izvēlējies savu sapņu māju, pirms piedāvājuma izteikšanas nolīgt inspektoru mājas pārbaudei. Tie var būt vai nu inspekcijas profesionāļi, vai inženieri - kuru izvēlaties jūs. Vienmēr lūdziet ziņojuma kopiju. Tas ir tas, par ko jūs maksājat, un tas var svārstīties no $ 350 līdz $ 550. Pēc šīs pārbaudes jūs varat izteikt savu piedāvājumu. Ievērojiet visu, ko jūs varētu vēlēties iekļaut līgumā, ciktāl tas ir salabojams, iekļauts mājās utt.

Nolīgt nekustamā īpašuma juristu

Tas mūs noved pie nākamā soļa pēc piedāvājuma izteikšanas: jurista algošana. Nekustamā īpašuma likumi var būt no ļoti sarežģītiem līdz diezgan vienkāršiem. Atkarībā no tā mainīsies arī advokātu honorāri. Mūsu līgums bija diezgan vienkāršs, jo mēs savā līgumā iekļāvām tikai virtuves tehnikas glabāšanu, pretējā gadījumā mēs mājās paņēmām tādu, kāds tas ir. Jūsu advokāts nodarbosies ar pārdevēja advokātu un arī izveidos titulu, kas ir daļa no jūsu slēgšanas izmaksām. Viņam būs nepieciešams jūsu nekustamā īpašuma aģenta un aizdevēja pārstāvja kontakta vārds un numurs, jo viņš arī nosaka pārdevēju slēgšanas laiku un datumu.

Ko aizdevēji vēlas redzēt

Pašreizējie algas čeki

W2s

Nodokļu atmaksa

Parāda vai parāda attiecība

Ikmēneša maksājumi

Pārbaudes / uzkrājumu atlikums

Aizdevēja iepriekšēja apstiprināšana

Kamēr visi līguma dokumenti tiek noformēti, jūs rakstīsit pirmās iemaksas čeku un iepirksit hipotēku iepriekšējai apstiprināšanai. Jūsu hipotēkas aizdevējam būs nepieciešama jūsu nekustamā īpašuma aģenta un jurista kontaktinformācija, lai katrs varētu sazināties par dažādajiem soļiem. Pēc tam jūs apsēdīsieties pie sava aizdevēja un parakstīsit visus nepieciešamos dokumentus aizdevumam un iesniegsiet vēl nepieciešamos dokumentus, kas vēl nebija doti - visticamāk, tie būs tikai vairāk pašreizējo algas punktu.

Pēc šī brīža tā patiesībā ir tikai gaidīšanas spēle un ļaušana visiem šiem jūsu pieņemtajiem cilvēkiem darīt savu darbu. Vislabākos atjauninājumus sniegs jūsu brokeris un advokāts, jo viņi pavada sprūdu lielākajā daļā pēdējo darbību. Šis ir solis, kurā svarīga ir pacietība. Jūs gaida vai nu pārdevēji parakstīs līgumu, vai īpašumtiesību uzņēmums, vai arī banka beidzot apstiprinās aizdevumu. Tas varētu būt vesels lietu pārpilnība, bet izturiet - beigas ir tuvu.

Jautājumi, kas jāuzdod katram pirmreizējam mājas pircējam - mīkstie vāki

Noslēguma tabula

Un visbeidzot - jūsu noslēguma diena. Tas atradīsies telpā ar jūsu advokātu, pārdevēja advokātu, īpašnieka uzņēmuma pārstāvi, jūsu nekustamā īpašuma aģentu un pārdevēja aģentu, jūsu brokeri un aizdevēja pārstāvi. Tur būs arī pārdevēji, kas var būt neērti, taču mēģiniet izmantot labāko dienu, vienkārši parakstot daudz un daudz dokumentu. Jūsu advokāts iepazīstinās jūs ar visu procesu un, iespējams, jau dienu pirms jums ir informējis, kādas pēdējās pārbaudes rakstīt un kam.

Tas ir ilgs grūts process, bet viens ir vērts pūļu. Jūs būsiet māju īpašnieks, līdz brīdim, kad būsiet atzīmējis savus “es” un šķērsojis jūsu “T”. Viss, kas jums nepieciešams, ir pacietība, mazliet veiksmes un pietiekami daudz zināšanu, lai jūs pārvarētu katru soli.

Citi šī autora raksti

Jauna un salauzta meitene: kā es 3 mēnešos ietaupīju 3000 USD

Lasvegasas atlīdzības programma un tas, kā es reāli izpirku MyVegas bezmaksas atlīdzības MGM viesnīcās

© 2015 Katrīna Stolfi