Hoas vs māju īpašnieki - potenciālie korupcijas upuri

Viss ir par direktoru padomi

HOA (māju īpašnieku asociācija) ir tikpat laba kā valdē strādājošo cilvēku vērtības un prioritātes. Tas ir nepateicīgs darbs, un kāpēc kāds vēlas to darīt, ir pietiekams pamats, lai apšaubītu viņu darba kārtību. Mans iemesls bija apturēt vecas kopienas asiņošanu un mēģināt saglabāt, ja ne paaugstināt manas mājas vērtību - savu ieguldījumu.

Ir dažādi HOA veidi; vienas ģimenes mājas, savrupmājas, daudzdzīvokļu mājas un / vai kooperatīvi. Pilsētas māju manā 433 vienību kopienā pārdošanas cena svārstās no 145 000 līdz 175 000 ASV dolāriem šobrīd. Tātad būtībā māju īpašnieki, kas iegādājas šos īpašumus, ir darba cilvēki, piemēram, es. Mums ir dažādi pensionāri, pirmie ģimenes māju pircēji un īrētāji. Viņi dzīvo no algas līdz algai.

Dažreiz es uzskatu, ka uzņēmējdarbības trūkums var būt līdzvērtīgs sliktu finanšu lēmumu pieņemšanai vai naudas nepareizai pārvaldībai. Bet, kad mani ievēlēja savas apvienības valdē, korupcijas atklāšana bija prātā. Es pieņemu, ka bijušie valdes locekļi var apvainoties, veicot šo “darbu” kā brīvprātīgais, un uzskata, ka varētu būt kaut ko pelnījuši vai parādā, vai oportūnisti - kas, manuprāt, ir sabojājis mūsu asociāciju.

70 miljoni amerikāņu, kas tagad dzīvo kopienu apvienībās

… saskaņā ar Sabiedrības asociācijas pētījumu fonda 2018. gada statistiku

HOA iedzīvotāju pieaugums gadu laikā

Māju īpašnieku aizsardzības birojs

Korupcija, piesavināšanās un ego

Kā norādīts, asociācija ir tikai tik laba kā Direktoru padome - visi brīvprātīgie. Es skrēju uz valdi, kad atklāju, ka uz maniem uzturēšanas pieprasījumiem neatbild. īpašums sāk izskatīties slikti uzturēta un apšaubāma darbība.

Pirmo reizi, kad mani ievēlēja, es atklāju piesavināšanos. Jā. Es zinu, ka tik daudzas asociācijas un māju īpašnieki aizdomās vai apsūdz valdes locekļus vai pārvaldības sabiedrības par "zādzību", bet es patiešām atradu pierādījumus. Tajā laikā kopienas vadītājam tika piespriests sešu gadu cietumsods. Daudz vieglāk pateikt nekā izdarīt.

Tikmēr pāris no iepriekšējiem valdes locekļiem tika turēti aizdomās par “kickback” iegūšanu vienlaikus. Tātad neviens nepamanīja, ka rezerves nauda katru mēnesi tiek pārskaitīta no konta - kamēr visi saņem savu taisnīgo daļu vai arī vienkārši nekad neuztraucas aplūkot bankas izrakstus.

Ir arī valdes locekļi, kuri darbojas valdē kā ego spēka brauciens. Mūsu pēdējais prezidents visu dienu brauca savā elektriskajā ratiņā - darot labvēlību tiem, kas viņam patika, un sagādājot problēmas tiem, kas viņam nepatīk - sauca par selektīvu izpildi.

Tāpēc es otro reizi kandidēju uz dēli. Lai apturētu tik acīmredzamo labvēlību. Bez valdes balsu vairākuma ir grūti pārvarēt bezatbildīgo rīcību un izšķērdīgos tēriņus (no mūsu naudas). Tomēr, pat ja jūs esat tikai viena balss valdē, jums kļūst par privātu iekšēju rīcību un viņu pieņemtiem lēmumiem.

Tas reizēm var būt laikietilpīgs un saspringts. Tāpēc arī daudzi pensionāri brīvprātīgi darbojas kā HOA valdes locekļi, jo viņiem ir laiks veltīt pienācīgai biedrības vadībai - un, manuprāt, tas, ka esam 433 pilsētas mājas, tiek uzskatīti par vidēja lieluma īpašumu augstāko līmeni. Tas mani aizņem.

ASV kopienu asociāciju skaits 2018. gadā ir no 346 000 līdz 348 000.

2017. gada statistika un pieaug

Kopienas asociāciju institūts

Sākot ar pamatiem

Tā kā HOA ir korporācijas, lielāko daļu regulē štatu likumi, un tie visi var atšķirties. Bet viena konstante ir vadošie dokumenti, kas parasti ietver CCR (paktus, nosacījumus un ierobežojumus), statūtus un noteikumus un noteikumus.

Dažas asociācijas stingri izpildīs visus reglamentējošos dokumentus, un citas būs nedaudz mazāk stingras. Cerams, ka valdes locekļi pieņems lēmumus, balstoties uz jūsu mājas vērtības palielināšanu, nevis uz personīgajām attiecībām.

"Mēs pieņemam virzienu no valdes"

Tas ir kopienas pārvaldības uzņēmumu devīze. Tas atvieglo jebkuru atbildību, kāda viņiem var būt, pārvaldot kopienu. Tomēr viņi ir atbildīgi par grāmatvedību un grāmatvedību - zināmā mērā.

Pārvaldes dokumenti

Pērkot īpašumu HOA, jūs piekrītat ierobežojumiem, kā jūs varat izmantot šo īpašumu. Šie ierobežojumi ir izklāstīti “Derību, nosacījumu un ierobežojumu deklarācijā” (CC & R). Nav svarīgi, vai esat tos izlasījis, vai nē, tie ir juridiski saistoši, un no jums, kā mājas pircējam, ir paredzēts tos ievērot.

Valdes locekļiem ir arī uzticības pienākums sekot un izpildīt CC & R. Tur ir ļoti maz ļodzīšanās vietas. Padomājiet par to kā par “Konstitūciju”. Vienīgais veids, kā veikt izmaiņas, parasti ir māju īpašnieku balsu vairākums, un tad likumīgi jāreģistrē arī grozījums. Tas ietekmēs noteiktas brīvības, tāpēc veiciet pienācīgu rūpību, pirms iegādājaties šādus ierobežojumus.

Statūti ir vairāk paredzēti organizācijas (parasti bezpeļņas) darbības struktūras izklāstīšanai, ieskaitot vadlīnijas direktoru padomes ievēlēšanai un viņu noteiktos katras puses noteikumus un pienākumus.

Noteikumi un noteikumi parasti ir valdes locekļu ziņā, lai izveidotu un nobalsotu par politiku, pielāgojot tos asociācijas individuālajām vajadzībām (ti, baseina stundām un uzvedībai, stāvvietu un vilkšanas noteikumu izpildei, ainavas prasībām utt.)

Novērtējumi un jūsu juridiskais pienākums

Kā HOA mājas īpašniekam jums būs juridisks pienākums maksāt novērtējumu. Lai gan, pamatojoties uz gada budžetu, tos parasti iedala ikmēneša maksājumos. Šie novērtējumi maksā par īpašuma, ko sauc par “koplietošanas telpām”, uzturēšanu. Tās ir jomas, kurām var piekļūt visi māju īpašnieki, piemēram, labiekārtošana, ērtības, rēķini par ūdeni un elektrību utt.

Šo finansiālo atbildību nevar apiet neatkarīgi no tā, vai jūs piekrītat tam, kā nauda tiek izlietota, vai nē. Valdes locekļiem ir tiesības paaugstināt novērtējumus (pamatojoties uz gada budžetu).

Budžeta ietvaros tiks iekļauts rezerves konta finansējuma postenis. Nauda tiek pārskaitīta katru mēnesi rezerves kontā, lai segtu galveno elementu galvenos komponentus. Tas var ietvert jumtus, privātos ceļus, klimata māju gaisa kondicionēšanas vienības vai jebkuru citu jūsu galveno nomaiņu.

Ja nauda netiek pārvaldīta labi vai tā nenodrošina pietiekamu finansējumu rezerves kontam (dažreiz balstoties uz rezerves pētījumu), padome var piemērot īpašu izdevumu novērtējumu.

Jūs esat juridiski atbildīgs par visu novērtējumu samaksu, ieskaitot Īpašo novērtējumu (ja tas varētu rasties), un, ja tas nenotiek, varat zaudēt savu māju. Asociācijai ir tiesības nosūtīt jūs uz kolekcijām, aplikt arestu uz jūsu māju un daudzos gadījumos ierobežot īpašumu.

HOA apmierinātības aptauja

Pirms pērkat HOA

Jums ir tik svarīgi saprast pārvaldības dokumentu ierobežojumus, ikmēneša novērtējuma apjomu un to, uz ko tas attiecas. Rezerves fonds - vai tas tiek pilnībā finansēts vai cik procentos tiek finansēts. Jautājiet par pēdējo reizi, kad vērtējumi tika izvirzīti, un cik daudz. Vai kādreiz bija īpašs novērtējums - par ko, cik un cik sen?

Kā potenciālajam mājas pircējam visa šī informācija ir jūsu likumīgās tiesības iegūt. Ja jums to brīvprātīgi nedod - PASŪTIET. Tā kā šie elementi var un diktēs jūsu kā mājas īpašnieka pienākumus un pienākumus.

Turklāt jums ir tiesības tikt informētam, ja pret HOA ir gaidāmas tiesas prāvas vai vēl nav pieņemti spriedumi.

Ja ir kaut kas, ko jūs nesaprotat, jautājiet savu nekustamo īpašumu vai meklējiet juridisko padomu, lai izskaidrotu problēmas.

Vai jums ir izcils jautājums?

Vai jūs jau dzīvojat HOA, un ir problēma; pirmais solis ir to nekavējoties risināt. Neļaujiet lietām palikt bez uzraudzības. Viņi var saasināties. Strīdā parasti viss notiek ļoti savlaicīgi. Tātad, nevilcinieties

Iesniedziet sūdzību pēc iespējas ātrāk rakstveidā; vai pa e-pastu vai vēstuli. Jums jāglabā dokumentācija. Tātad, ja jūs to nosūtiet pa pastu, vai nu dariet to ar Certified Return Receipt, vai vismaz ar pasta sūtījuma apliecinājumu.

Norādiet visus / visus pārkāpumus saskaņā ar reglamentējošajiem dokumentiem, kurus jūs, iespējams, apstrīdat.

Apmeklē sapulci. Lielākā daļa valdes sanāksmju ir atvērtas locekļiem, un sanāksmes tiek protokolētas. Vajadzības gadījumā varat runāt vai iesniegt dokumentāciju, lai atsauktos uz Valdes un / vai Asociācijas paziņošanu.

Iepazīstieties ar savas valsts likumiem

Ja jūsu konkrētā valsts ir pieņēmusi likumdošanas statūtus un likumus, kas attiecas uz asociācijām, kuras rodas, tad, ja rodas konflikts, tās parasti aizstāj jebkuru no jūsu pārvaldes dokumentiem.

Pārbaudiet savu štatu likumus un pārvaldes aģentūras šeit.