Kā izlikt apakšīrnieku sanfrancisko

Maniem abiem istabas biedriem nesen bija apakšīrnieks, kuru es dēvēšu par Šausmīgo cilvēku. Šis puisis bija konfrontējošs, skaļš, augstprātīgs un necieņpilns; totāls parauts. Mēģinot atbrīvoties no viņa, mēs daudz uzzinājām par īrnieku likumiem un izlikšanu savā dzimtajā pilsētā Sanfrancisko.

Šī ir valsts, kurā briesmīgais cilvēks atstāja savu istabu, kad viņš beidzot pārcēlās.

Kristija K.

Ātrs brīdinājums

Sanfrancisko izlikšana ir ārkārtīgi sarežģīta. Īres likumi pilsētas robežās ir ļoti slīpi par labu īrniekiem. Šie likumi ir paredzēti, lai aizsargātu īrnieku tiesības, taču tie gandrīz neļauj īpašniekiem un īrniekiem izlikt problemātiskos īrniekus. Ja jums ir nopietna lieta par izlikšanu, noteikti dariet visu pēc grāmatām un visa procesa laikā konsultējieties ar advokātu, lai pasargātu sevi no tiesas prāvām.

Ja jums nav nopietnu izlikšanas gadījumu, vislabāk ir privāti atrisināt problēmas ar sava apakšnomnieka palīdzību.

Īrnieku attiecību veidi

• Kotenants: kotenants ir tas, kurš ar jums kā īrnieku ir līdzvērtīgs. Ja divi vai vairāki cilvēki kopā īrē īpašumu un viņi visi paraksta īres līgumu, šie cilvēki ir kotenanti.
• Galvenais īrnieks: īrnieks ir persona, kas parakstīja sākotnējo nomas līgumu vai līgumu ar īpašuma īpašnieku vai īpašuma pārvaldnieku. Visi sākotnējā nomā esošie cilvēki ir galvenie īrnieki, un tie ir arī kotenanti viens otram.
• Apakšnomnieks: apakšīrnieks ir persona, kas iznomā vai īrē telpu no viena vai visiem īrniekiem. Apakšnomniekam nav obligāti jānoslēdz jebkāda veida līgumi ar īpašuma īpašnieku vai apsaimniekotāju (lai gan lielākajai daļai īpašnieku ir nepieciešams apstiprinājums visiem un visiem viņu īpašuma apakšīrniekiem). Ja īrnieki īrē vairāk nekā vienu apakšīrnieku, šie apakšīrnieki ir arī kotenanti viens otram.

Kotenanti nevar izlikt viens otru, un apakšīrnieks nevar izlikt īrnieku. Bet īrnieks var zināmos apstākļos izlikt apakšīrnieku.

Saimnieki un izlikšana

Stāstot savam saimniekam par problēmu, var šķist vienkāršākais veids, kā izīrēt apakšīrnieku, taču patiesībā saimnieks vai īpašuma pārvaldnieks, iespējams, nevarēs palīdzēt. Saimnieks nevar izlikt tikai vienu personu. Pat ja jūs varat pierādīt, ka jums ir taisnīgs iemesls, lai izliktu savu apakšīrnieku, jūsu namīpašnieks var izlikt visus tikai par īri, tādējādi noliedzot jūsu vienošanos ar savu apakšīrnieku.

Ir labi informēt namīpašnieku vai īpašuma pārvaldnieku par visām nopietnām problēmām starp istabas biedriem, taču apakšīrnieka vienošanās ir noslēgta ar īrniekiem, nevis ar saimnieku (kaut arī saimnieks, iespējams, ir devis atļauju, pieprasījis iepriekšēju pārbaudi utt.), Tāpēc īrnieki parasti ir vienīgie, kas var izlikt apakšīrnieku.

Vai jūsu apakšīrnieks ir likumīgs?

Pirms mēģināt izlikt savu apakšīrnieku, jums jānosaka, vai viņš vai viņa īrē likumīgi. Vai jums ir sava namīpašnieka vai īpašuma pārvaldnieka atļauja vai apstiprinājums īrēt īpašumu? Vai jūsu nomā ir paredzēti nosacījumi apakšnomāšanai?

Ja jūsu apakšīrnieks bez īpašnieka ziņas vai atļaujas aizņem īpašumu, mēģinot viņus izlikt, ir diezgan daudz garantēts, ka arī jūs izliksit. Turklāt, ja jūsu namīpašnieks to uzzina, viņš vai viņa varēs vērsties tiesā pret jums par nomas līguma pārkāpšanu, un jūsu apakšīrnieks - pret jums - par nelikumīgu izlikšanu.

Ja jūs atrodaties šajā laivā, labākais ir privāti nokārtot lietas ar savu apakšīrnieku vai pats izkustēties.

• Nemēģiniet apsūdzēt savu apakšīrnieku par pārkāpumu vai apgalvot saimniekam, ka viņš / viņa tup nelegāli. Ja apakšīrnieks var pierādīt, ka viņš / viņa dzīvo īpašumā (ar saņemtu pastu, īres un komunālo pakalpojumu čekiem utt.), Viņš / viņa joprojām var vērsties pret jums par nelikumīgu izlikšanu
• Vai mēģināt izskaidrot savu apakšīrnieks šim ja nomnieks vai īrnieki pārceļas no mājām, viņam / viņai tomēr būs jāpamet, kā noteikts Sanfrancisko īres rīkojumā, jo viņam / viņai nav juridiskas vienošanās ar namīpašnieku. (Būtībā, ja viņi padara lietas tik sliktas, ka jūs pārvietojaties prom, lai no viņiem prom, viņi būs SOL par mājokli.)

Ja jūsu apakšīrniekam ir īpašnieka apstiprinājums, kā to darīja Briesmīgā Cilvēka būtne, turpiniet lasīt.

Vai jūsu mājas vai dzīvokļa īre tiek kontrolēta?

Ja jūsu Sanfrancisko māja vai dzīvoklis tika uzcelts pēc 1979. gada jūnija, jums ir paveicies. Uz šīm jaunākajām ēkām neattiecas īres kontroles likumi, un izlikšanas process ir daudz vienkāršāks. Jums jāspēj par to savlaicīgi paziņot apakšīrniekam un pēc tam sākt tiesisko izlikšanu.

Ja jūsu Sanfrancisko māja vai dzīvoklis tika uzcelts pirms 1979. gada jūnija, tāpat kā mūsējais, jūsu apakšīrnieka izlikšana būs daudz grūtāka. Turpiniet lasīt, lai uzzinātu vairāk.

Kā es varu uzzināt, kad mana māja tika uzcelta?

• http://www.zillow.com/

  Ja jūs nezināt, kad jūsu māja tika uzcelta, Zillow ir laba vieta, kur sākt. Tajā ir norādīti datumi daudzām Sanfrancisko ēkām. Vienkārši ierakstiet savu adresi, atlasiet pareizo rezultātu un sadaļā "uzcelšanas gads" meklējiet datumu.

Tipiskas Sanfrancisko mājas un dzīvokļi tika uzcelti pirms 1979. gada, un tāpēc uz tiem attiecas īres kontroles likumi saskaņā ar Sanfrancisko īres rīkojumu.

Mudflattop, izmantojot Wikimedia Commons, Creative Commons Attribution-Share Alike 3.0 Unported

15 taisnīgi iemesli izlikšanai Sanfrancisko

Ja jūsu Sanfrancisko īres namu vai dzīvokli kontrolē īre, ir pienācis laiks tuvoties un personīgi iepazīties ar 15 taisnīgiem cēloņiem izlikšanai. Šie izraidāmie cēloņi ir jūsu pēdējā cerības druska. Tie ir vienīgais veids, kā jūs varat likumīgi izlikt:

1. Īrnieks ir pārtraucis maksāt īri, bieži maksā ar nokavēšanos vai bieži atlec čekus
2. Īrnieks ir pārkāpis īres līgumu vai īri un ar paziņojumu nav novērsis problēmu
3. Īrnieks rada traucējumus, sabojā īpašumu vai “rada būtisku iejaukšanos saimnieka vai citu ēkas īrnieku ērtībām, drošībai vai priekam”
4. Īrnieks veic nelikumīgas darbības šajā īpašumā
5. Īrnieka iepriekšējais īres līgums vai īre ir beigusies, un īrnieks atsakās pagarināt līgumu ar tādiem pašiem vai līdzvērtīgiem noteikumiem
6. Īrnieks ir atteicis saimniekam piekļuvi īpašumam (remontam, uzlabojumiem utt.)
7. Īrnieki izceļas, atstājot apakšīrnieku bez apstiprinājuma vai vienošanās ar namīpašnieku
8. Saimnieks vēlas pārvietot sevi / savu tuvāko radinieku uz vienību 36 mēnešus pēc kārtas vai ilgāk
9. Saimnieks vēlas pārdot dzīvokli, kas likumīgi pārveidots par daudzdzīvokļu māju
10. Saimnieks cenšas nojaukt vienību vai izņemt to no īres tirgus
11. Saimnieks vēlas uz laiku izņemt vienību no īres tirgus, lai “veiktu kapitāla uzlabojumus vai rehabilitāciju”
12. Saimnieks vēlas veikt “būtisku rehabilitāciju”
13. Saimnieks vēlas izņemt visu ēku no īres tirgus
14. Saimnieks vēlas atgūt vienības valdīšanu mazāk nekā 30 dienas, lai risinātu svina krāsas problēmas, kā to prasa Sanfrancisko veselības kodekss
15. Saimnieks vēlas nojaukt vienību, lai to atjaunotu

PIEZĪME. Ja namīpašnieks dzīvo arī īres nodaļā, viņš vai viņa var izlikt bez Just Cause. Ja īrējat telpas sava saimnieka mājās, apsveriet iespēju lūgt viņam / viņai palīdzību.

Skaitļi 1–4 ir vienīgie gadījumi, kas attiecas uz īrnieka un apakšīrnieka attiecībām. Skaitļi 5–15 ir jāizpilda namīpašniekam, un parasti tā rezultātā tiek izlikti visi īrnieki, ieskaitot īrniekus (tāpēc nemēģiniet pārliecināt savu saimnieku, lai viņi tos izpilda, ja vien neesat kārtībā arī ar izdzīšanu).

Tikai izraisa 1. – 4

Pārbaudīsim taisnīgos cēloņus pa vienam.

Tikai cēlonis Nr. 1: īrnieks ir pārtraucis maksāt īri, bieži maksā ar nokavēšanos vai bieži atlec čekus.

Ja jūsu apakšīrnieks pārkāpj nomas līgumu, smēķējot vienībā, turot mājdzīvnieku, veicot neatļautas izmaiņas vienībā utt., Jums var būt labs izlikšanas gadījums.

• Noteikti reģistrējiet, kad un kā jūsu apakšīrnieks ir pārkāpis nomas līgumu. Iespējams, šī informācija būs jāizmanto vēlāk, ja viņš / viņa mēģina cīnīties ar izlikšanu.
• Izsniedziet 3 dienu paziņojumu par labošanu vai atbrīvošanu.
• Ja viņš / viņa nav novērsis pārkāpumu vai atbrīvojis telpas, sāciet tiesisko izlikšanu.
• Ja viņš / viņa ir novērsis pārkāpumu, jūs, iespējams, joprojām varēsit izlikt, bet jums būs jāpierāda, ka apakšīrnieks parasti un nopietni pārkāpj nomas līgumu.

Vienkāršais iemesls Nr. 3: Īrnieks rada traucējumus, sabojā īpašumu vai “rada būtisku iejaukšanos saimnieka vai citu ēkas īrnieku ērtībām, drošībai vai baudai”.

Diemžēl to ir visgrūtāk īstenot. Briesmīgs cilvēks netika nemaksājot vēlu, pārkāpjot nomas vai darīt kaut ko nelikumīgu, bet mēs sapratu , protams, mums bija viņu # 3. Viņš pastāvīgi izvēlējās verbālās cīņas, radīja daudz trokšņa un visu laiku mūs nomodā. Mēs konsultējāmies ar advokātu par viņa izlikšanu, pamatojoties uz šiem iemesliem. Advokāts paskaidroja, ka, tā kā 3. numura valoda ir tik neskaidra, tiesas to ļoti nelabprāt īsteno.

• Būtībā, lai izliktu uz šī pamata, īrniekiem ir jāpierāda, ka apakšīrnieks viņus apdraud vai apdraud ar savu uzvedību, vai ar policijas lietvedības starpniecību jāpierāda, ka apakšīrniekam ir bijušas biežas sūdzības par troksni, viņš ir izraisījis sadzīves traucējumus utt.
• Advokāts būtībā mums teica, lai mēs neuztraucamies mēģināt izlikt ar Taisno lietu # 3, jo tas nonāktu tikai tiesā, par kuru viņš teica, un viņa teica, ka pierādījumiem jābūt ārkārtīgi skaidriem un pārliecinošiem, lai tos varētu izlikt.

Tikai iemesls Nr. 4: Īrnieks veic nelikumīgas darbības šajā īpašumā.

Ja jūsu apakšīrnieks veic nelikumīgu rīcību īpašumā, jums ir ārkārtīgi spēcīga izlikšanas iespēja.

• Noziegumam jābūt smagam un jāiesaista vienība (piemēram, jūsu apakšīrnieks taisa metu savā istabā vai nodarbojas ar īpašuma prostitūciju).
• Nekavējoties informējiet saimnieku un policiju. Jums var būt jāpierāda, ka jūsu apakšnomnieks veica nelikumīgas darbības, un policijas ziņojums patiešām ir vienīgais veids, kā to izdarīt.
• Paziņojiet 3 dienu brīdinājumu par atbrīvošanos.
• Ja apakšīrnieks 3 dienu laikā nav pametis īpašumu, sāciet tiesisko izlikšanas procesu.

Mūsu stāsts

Galu galā mums ar istabas biedriem nebija pamata izlikt briesmīgo cilvēku. Bet mēs sanācām kopā un visi lūdzām viņu izvākties. Viņš piekrita vai nu tāpēc, ka nezināja, ka mēs nevaram viņu likumīgi izlikt, vai arī tāpēc, ka viņš vienkārši nevēlējās dzīvot kopā ar vēl 3 cilvēkiem, kuri atteicās paciest viņa slikto izturēšanos. Viņš veltīja laiku, lai atrastu jaunu vietu, un mēs bijām bezspēcīgi, lai paātrinātu procesu, bet pēc mēneša viņš beidzot tomēr pārcēlās.

(Protams, nedarot lietas nožēlojamas mums. Viņš atstāja pretīgu jucekli no savas istabas, kliedza mūsu sejās, atteicās maksāt pēdējās nomas dienas un, pabeidzis pārvietoties, atstāja mūsu mājas ārdurvis plaši atvērtas. Bet mēs visi tik un tā grauzdējām dienu, mēs bijām tik priecīgi, ka viņu aizgāja.)

Kā pasargāt sevi no slikta apakšīrnieka

Mums nācās piedzīvot nežēlīgu pieredzi ar briesmīgo cilvēku, taču mēs daudz uzzinājām par apakšīrēšanas un izlikšanas likumiem. Mēs arī sazinājāmies ar Sanfrancisko īrnieku savienību pa e-pastu un saņēmām labus padomus, lai pārliecinātos, ka tāda pati situācija mums nekad vairs neatkārtojas. Šeit ir daži padomi:

• Pirms viņa / viņas ievākšanas pārliecinieties, vai jūsu apakšīrnieks ir apstiprināts jūsu saimnieka vai īpašuma pārvaldnieka.
• Izstrādājiet rakstisku apakšnomnieka līgumu, kurā jūsu apakšnomnieks atsakās no tiesībām uz Just Cause aizsardzību. Tas ir pilnīgi likumīgi, un tas ļauj īrniekiem izlikt apakšīrniekus citu iemeslu dēļ, nevis 15 taisnīgo cēloņu dēļ.
• Rakstiskajā apakšnomnieka līgumā iekļaujiet to, ka pirmais viņa dzīvesvietas mēnesis ir izmēģinājuma periods un ka, ja visi īrnieki ir apmierināti ar situāciju, apakšīrniekam būs atļauts palikt, bet, ja nē, apakšnomniekam piekritīs tajā laikā atbrīvoties.
• Pieprasiet apakšnomniekiem depozītu, pat ja to nepieprasa jūsu namīpašnieks vai īpašuma pārvaldnieks, un iekļaujiet īpašus gadījumus, kad daļa no depozīta naudas var tikt ieturēta jūsu apakšīrnieka līgumā (piemēram, lai segtu nesamaksāto īri, nesamaksātos komunālos maksājumus, vienības zaudējumus)).

Apakšnomnieka līguma paraugs

Šis ir līgums, kuru es un mani kotenanti izmantojam apakšnomā. Pārliecinieties, ka jūsu līgumu ir parakstījis un datējis apakšīrnieks un visi īrnieki. Katrai personai vajadzētu būt savai parakstītai un datētai kopijai, un saimnieks var arī vēlēties kopiju.

Apakšnomnieka līgums par

Es saprotu, ka es varu pārtraukt savu dzīvesvietu jebkurā laikā un jebkādu iemeslu dēļ, ja es par to 30 dienu iepriekš paziņoju īrniekiem.

Es saprotu, ka drošības nauda man tiks atgriezta pēc telpu atdošanas īrniekiem, bet naudu var ieturēt par telpu bojājumiem, nesamaksātu īri vai nesamaksātiem komunālajiem maksājumiem.

Es atsaucos no savām tiesībām vienkārši izraisīt aizsardzību un piekrītu, ka mani var izlikt jebkādu iemeslu dēļ, ieskaitot citu iemeslu dēļ, kas nav izbīdāmi, ja vien īrnieki paziņo par telpu atbrīvošanu 30 dienas iepriekš.

Es piekrītu samaksāt depozītu par vienvietīgu guļamistabu un ikmēneša īri, ja vien kopējā mājas īre paliek.

Es saprotu, ka manai dzīvesvietai ir paredzēts 1 mēneša izmēģinājuma periods. Es saprotu, ka mana dzīvesvieta gaida arī nekustamā īpašuma pārvaldnieka apstiprinājumu.

Es saprotu, ka es būšu atbildīgs par daļu no komunālajiem pakalpojumiem, kas vienādi sadalīti starp iemītniekiem.

Papildu lasīšana

• Sanfrancisko īrnieku savienība

  Šajā lapā ir paskaidrojums par 15 taisnīgiem izlikšanas cēloņiem.

• Sanfrancisko nomas padome

  Šajā lapā ir pieejama plašāka informācija par izlikšanas taisnīgajiem cēloņiem

© 2013 Christy Kirwan