Atliktā uzturēšanas faktiskās izmaksas

Ievads

Runājot par nekustamā īpašuma un pat personiskā īpašuma īpašumtiesībām, budžets un finanses vienmēr aizēno visu, ko mēs darām. Man nekad nav bijis projekta ar neierobežotu budžetu, un es nekad to nedomāju. Pēc savas karjeras lielākās daļas pavadīšanas, aplūkojot lietas no arhitekta viedokļa, pēdējie gandrīz septiņi gadi ir pavadīti, aplūkojot tos pašus jautājumus no īpašnieka viedokļa. Kad jums jāpārrauga krietni vairāk nekā 143 miljoni kvadrātpēdu, pat desmitiem miljonu dolāru (kas izklausās pēc lielas naudas) patiešām nav nozīmīgi attiecībā uz vajadzībām un prasībām. Lēmumi jāpieņem ar ierobežotajiem pieejamajiem līdzekļiem par to, kā šos līdzekļus efektīvāk sadalīt. Kā iegūt lielāko atdevi par iztērētajiem līdzekļiem?

Šajā vidē patiesais jautājums ir, kā jūs maksimizējat šo ierobežoto līdzekļu vērtību? Lai izdarītu šo secinājumu, ir jāapsver daudzi faktori. Šis raksts mēģinās izvirzīt dažus no šiem sarežģītajiem savstarpēji saistītajiem faktoriem un pārbaudīt šos jautājumus, mēģinot izstrādāt metodiku, kas lēmumu pieņēmējiem varētu ļaut izveidot rīkus, kas ļauj efektīvāk noteikt kapitāla aktīvu uzturēšanas izdevumus. Tie faktiski ir izdevumi, taču, ja tos izmanto stratēģiskā veidā, tie faktiski vairāk līdzinās ieguldījumiem ar ieguldījumu atdevi (IA) un citiem ieguvumiem.

Fonds - TNSTAFL

Vienā no manām pirmajām Ekonomikas 101 nodarbībām mans instruktors sāka nodarbības, rakstot uz tāfeles TNSTAFL. Viņš mums jautāja, vai kāds nezina, par ko šīs vēstules stāv. Pēc tam, kad neviens to neizlaboja, viņš teica: "Nav tādas lietas kā bezmaksas pusdienas." Viņš jautāja, cik daudzi uzskata, ka šis apgalvojums ir patiess. Daudzi teica, ka tas bija nepareizi, jo pastāv tāda lieta kā bezmaksas pusdienas. Ja kāds cits par to maksā, tad iemesls bija bezmaksas pusdienas. Daudzi no klases piekrita šim apgalvojumam. Mūsu instruktors turpināja mums nepiekrist, sakot, ka tās ir izmaksas, pat ja jūs nemaksājat par pusdienām; tieši jūsu laiks ir iegūtās izmaksas. Jūs izvēlējāties pavadīt laiku šajās pusdienās, par kurām maksāja kāds cits, tāpēc pusdienām joprojām bija jāmaksā par jūsu laiku. Turpmākā diskusija kļuva diezgan apgaismojoša.Runājot par tīru ekonomisku skatījumu uz izmaksām, tas bija pārliecināts, un tas noteikti bija pareizs, tikai ne domu process, kas vairumam no mums bija pirms šīs diskusijas.

Šai koncepcijai bija milzīga ietekme atlikušajā semestrī, it īpaši, kad mēs apspriedām alternatīvās izmaksas. Šī diskusija lika pamatu manām studijām ekonomikā, kas man lika saprast, ka visam ir izmaksas; vienmēr rodas jautājums, vai es esmu gatavs maksāt šīs izmaksas par saņemto labumu? Kad mēs sākam aplūkot nekustamo un personīgo īpašumu no īpašnieka viedokļa, tas kļūst par vissvarīgāko jēdzienu. Nav svarīgi, vai jūs šos lēmumus pieņemat kā indivīds vai kā daļa no grupas. Nekas nemainās; pamats šiem lēmumiem ir vienāds.

Īpašumtiesības

Kad ir pieņemts lēmums iegādāties nekustamo vai personisko īpašumu, atbildība ir neizbēgams šīs iegādes blakusprodukts. Piemēram, pērkot automašīnu, jūs netieši atbildat par degvielas iegādi. Ja jūs neiegādājaties šo degvielu, automašīna neturpina kustību. Ārējie spēki var prasīt papildu atbildību. Tāpat kā iepriekšējā automašīnas piemērā, valsts var pieprasīt, lai jūs vadītu un uzturētu šīs automašīnas apdrošināšanu, lai vadītu automašīnu. Tas arī ir domāts, jo ir paredzēts, ka, lai vadītu šo automašīnu, jūs ievērosiet štata likumus.

Eļļas maiņa arī kļūst par daļu no šiem pienākumiem. Ja jūs nemainīsit eļļu, jūs saīsināsiet šīs automašīnas kalpošanas laiku. Ar sevi vēl neesmu iepazinies, bet tie, kas ir nedaudz vecāki, varētu atcerēties Fram eļļas filtra reklāmu: “Jūs varat man maksāt tagad vai arī vēlāk.” Princips joprojām pastāv un joprojām ir tāds pats. Kad biju daudz jaunāks, man bija kāds pazīstams cilvēks, kurš uz pieciem gadiem nomāja automašīnu. Tuvojoties piektajam gadam, viņa automašīna sabojājās, un es viņu aizvedu pie mehāniķa pēc tam, kad es tur mašīnu biju vilkusi. Mehāniķis jautāja, kad viņš pēdējo reizi mainīja eļļu, un viņš teica, ka nekad. Toreiz tirgū nebija nevienas sintētiskās eļļas, tāpēc eļļas maiņa bija aptuveni 20 USD ik pēc trim mēnešiem. Eļļas nomaiņas izmaksas viņa automašīnā šajos piecos gados bija aptuveni 400 ASV dolāru, savukārt jaunā dzinēja uzstādīšana izmaksāja aptuveni 5000 ASV dolāru.Tas ir ievērojams izmaksu pieaugums par atlikto (vai bez) uzturēšanu.

Saprātīgs nekustamā vai personiskā īpašuma īpašnieks to varēs atpazīt un atrast veidu, kā līdzsvarot palielināto spiedienu samazināt budžetus, vienlaikus līdzsvarojot kapitāla aktīvu pagarināšanu mūža garumā. Šis raksts mēģinās sniegt norādījumus, kā līdzsvarot daudzus no šiem savstarpēji atkarīgajiem faktoriem un palielināt intensīvi ieguldīto kapitāla aktīvu kalpošanas laiku.

Atšķirīgas apkopes sekas

Sāksim šo diskusiju ar definīciju, kas īsti ir atliktā apkope. Lielākā kļūda, kas pieļauta, kad cilvēki vai grupas izmanto šo atliktā uzturēšanas ideju, ir šī principa pilnīga nepareiza piemērošana. Mēģinot izvairīties no nepareizas piemērošanas izplatīšanās, mums vispirms ir jāsaprot daži pamatjēdzieni par to, kas patiesībā ir atliktā apkope. Atgriežoties pie iepriekš minētā, ar visu ir saistītas izmaksas, atliktā apkope nav izņēmums. Lai uzzinātu, kādas ir atliktās apkopes faktiskās izmaksas, vispirms jāsāk ar to, kā izskatās uzturēšanas izmaksas. Es izmantošu skaitļus, lai ilustrētu šo principu, taču šie skaitļi nav jāinterpretē kā tādi, kas ir saistīti ar kaut ko konkrētu.

Par jebkuru kapitālieguldījumu teiksim, ka gada izmaksas, lai uzturētu šos ieguldījumus labā ekspluatācijas stāvoklī, ir 1000 USD gadā. Šim skaitam faktiski vajadzētu palielināties, novecojot kapitāla aktīvu, taču mēs šajā piemērā šo faktoru neizmantosim, jo tas sarežģīs ilustrāciju, kas daudziem lasītājiem nav saprotama. Tātad, kārtējā gada ieņēmumi ir samazinājušies, nav 1000 ASV dolāru, lai iztērētu šo nepieciešamo šī kapitāla aktīva uzturēšanu; nepieciešams lēmums, ko darīt ar īso budžeta kritumu. Ir pieejamas daudzas iespējas, katrai no tām ir savas izmaksas, kas saistītas ar katru konkrēto lēmumu, padarot katru par unikālu situācijas risinājumu īsā budžeta krituma gadījumā.

Mūsdienās visizplatītākais risinājums ir to vienkārši ignorēt, nemaksāt 1000 USD un rīkoties vēlāk, kad ieņēmumi būs labāki. Tā ir absolūti nepareiza pieeja. Runājot par risinājumiem, es parasti nelietoju tik neierobežotas vērtības vārdus, taču šī ir viena no retajām reizēm, kad tik spēcīgs vārds ir piemērojams risinājumu jomā, kas tiks parādīts, turpinot šo diskusiju. Katra lēmējpersona vai grupa, kas iesaistīta šāda veida lēmumos, ir uzticības iestādes vienā vai otrā formā. Tas nozīmē, ka viņiem ir pienākums pēc iespējas labāk izmantot pieejamos līdzekļus. Tātad, mēs turpināsim izmantot šo konkrēto parametru pārējās šīs diskusijas laikā; visi lēmumu pieņēmēji ir uzticības personas. Šai ideoloģijai vajadzētu nozīmēt, ka ilgtspējīgākā pozīcija ir jebkura kapitāla aktīvu pārvaldības lēmuma mērķis.

Nākamais punkts, kas jāatzīst, ir fakts, ka jebkurā laikā nākotnē (tūlītējā vai tālākā) zemākās pieejamās izmaksas kapitāla uzlabošanai / ēkas atjaunošanai ir pašreizējais laiks. Jebkurā nākotnē, pat pēc dažām nedēļām, izmaksas potenciāli palielināsies, un jo tālāk nākotnē, jo vairāk izmaksu pieaugums kļūs. Šo pieaugumu izraisīs neskaitāmi daudzi iespējamie iemesli, izejvielu izmaksas, inflācija, piedāvājums un pieprasījums, deficīts utt. Tāpēc jebkura atliktā uzturēšanas ietekme ir jāizsaka šo pieaugumu izteiksmē. Šīs paredzamās izmaksas vienmēr ir tieši tādas, kā paredzēts, tāpēc tās mainīsies. Cerība ir tāda, ka dispersija būs tikai maza. Ja tie atšķiras vairāk nekā tas; tad projekcija bija izslēgta kāda iemesla dēļ, kas ir jāidentificē, lai turpmākās prognozes būtu precīzākas.

Sakarā ar šīm attiecībām turpmāko izdevumu pieaugošās izmaksas var kompensēt, faktiski no šodienas rezervējot dažus līdzekļus kontā, kad tiks pabeigts atliktais darbs. Šis trasta / darījuma konts jāizmanto, lai palīdzētu kompensēt pieaugošās izmaksas no papildu atliktajām uzturēšanas izmaksām, pretējā gadījumā šo papildu izmaksu kopējā ietekme būs jāsamazina nākotnē, tādējādi radot papildu spiedienu uz šiem nākotnes ieņēmumiem. Šīs metodes triks ir tāds, ka projekcijai jābūt ļoti precīzai, pretējā gadījumā plānotie izdevumi var negaidīti uzkāpt. Tad ir hibrīdsistēma, kas ir abu šo pieeju krustojums, kas atlicina vairāk nekā neko, bet mazāk nekā visas atliktās uzturēšanas izmaksas. Ja visas uzturēšanas izmaksas tiek atceltas,tad jautājums, kāpēc atlikt uzturēšanu? Tāpēc tas parasti ir kaut kas mazāks par kopējām uzturēšanas izmaksām.

Saprotot, kādas ir atliktā uzturēšanas izmaksas

Tātad, lai būtu vieglāk ilustrēt, atgriezīsimies pie tām 1000 USD izmaksām, kuras jāatliek. Ja lēmums būtu atlikt uzturēšanu uz vienu gadu, tad vismaz pieaugošās izmaksas būtu inflācijas. Ja šīs inflācijas izmaksas būtu tikai divi procenti, tad pieaugums līdz 1000 USD būtu 20 USD. Ja izejvielu izmaksas tajā pašā gadā palielinājās par vienu procentu, tad papildu izmaksas būs 10 ASV dolāri, kas būs jāiekļauj atliktajās uzturēšanas izmaksās par kopējo summu 30 ASV dolāri, tādējādi atliktās apkopes izmaksas būs 1030 ASV dolāri.. Tagad tas neizklausās daudz, bet kas tas būtu, ja sākotnējās šīs uzturēšanas izmaksas būtu 10 000 reizes lielākas vai 100 000 reizes vai vairāk? Jūs varat pārliecināties, kā šie skaitļi patiešām ātri pieaug.

Tagad, pieņemsim, ka lēmumu pieņēmēji atlika tikai paredzēto pieaugumu, teiksim, 30 ASV dolāri. Tagad nākamā gada budžeta ciklā viss, kas būtu vajadzīgs nepieciešamo tehnisko apkopju veikšanai, būtu sākotnējās 1000 USD izmaksas. Tam būtu tīra nulles ietekme uz nākamā gada budžeta spiedienu, jo sākotnējie 1000 ASV dolāri joprojām ir vienīgais nepieciešamais pienākums apmierināt vajadzību, taču prasītu, lai 30 ASV dolāri tiktu turēti kaut kādā darījuma vai uzticības kontā no šī gada budžeta. Tomēr, ja šī gada budžetā atceltā summa būtu 515 USD, uzturēšanas izmaksas nākamā gada budžetā būtu tikai 515 USD, samazinot spiedienu uz nākamā gada budžetu. Tagad tam būtu ļoti pozitīva ietekme uz abu gadu budžetu, ietaupot izmaksas katrā budžeta ciklā un joprojām veicot nepieciešamo atlikto tehnisko apkopi. Kaut arī izmaksas pieauga,mazāk ietekmēja katra gada budžetu. Šīs paaugstinātās izmaksas katru gadu daudz mazāk ietekmē. Atkal iedomājieties, vai šie lielumi tiktu palielināti 10 000 vai 100 000 reizes. Tas ir plānošana uz priekšu vai, kā tas tika teikts manā MBA programmā, stratēģiskā domāšana. Tas tiešām ir ļoti vienkāršs sīkums.

Tagad aplūkosim atlikto tehniskās apkopes laiku pēc pieciem gadiem. Inflācija būtu vēl sarežģītāka, tāpēc tie paši divi procenti gada inflācijas palielina inflācijas izmaksas līdz aptuveni USD 104. Ja izejvielu izmaksas pieaug par vienu un to pašu procentuālo daudzumu gadā, kā iepriekš tika apspriests, materiālu izmaksas palielinās līdz aptuveni 51 ASV dolāram, padarot visas atliktā uzturēšanas izmaksas 1115 USD. Atkal jūs varat iedomāties šo izmaksu ietekmi, ja tās palielinātu 10 000 vai 100 000 reizes. Neaizmirstiet, ka šie aprēķini neparedz izmaksu pieaugumu piedāvājuma un pieprasījuma rezultātā, piemēram, trūkumu vai izmaksu pieaugumu sistēmas (-u) novecošanās dēļ, kas turpinās palielināt šīs atliktās uzturēšanas izmaksas.

Vienmēr jāatceras, ka vienmēr ir saistītas izmaksas, ja spēlējat uz atlikto tehnisko apkopi. Neviens īsti nevar redzēt nākotnē, tāpēc nākotnes tirgus apstākļu un izmaksu prognozēšana vienmēr rada nepareizas prognozes risku. Šo projekciju veikšana ir tikpat mākslas forma kā zinātne, un neprecizitātes var ļoti ātri saskaitīt ļoti lielu skaitu.

Tagad šī nav vienīgā doma par atlikto uzturēšanu. Vēl viena pieeja, ar kuru esmu saskāries, ir bijusi vēl intriģējošāka, un, ņemot vērā mūsu aģentūrā pieejamos ierobežotos datus, atrodiet koncepciju, lai vismaz atrastos balles laukumā. Šī koncepcija tiek dēvēta par “Apgrieztā laukuma likumu atliktajai apkopei”, kuru izstrādājis Deivids Geaslins no Geaslin grupas. Kad mani pirmo reizi iepazīstināja ar šo jēdzienu, es būšu godīgs, ka mana doma bija “ellē nē”, tas nekādā ziņā nevar būt pat tuvu balles parkam. Skaitļi pieauga pārāk ātri, lai būtu precīzi. Tagad es atzīstu, ka man kā tādam, kas tiek uzturēts objektā, man ļoti patika fakts, ka šie skaitļi strauji pieauga, jo tas man palīdzēs izveidot labu pamatu mūsu ēku atjaunošanas vajadzībām,bet kā analītiķis es nevarēju izvietot vispārējā patēriņa datus, kurus nevarētu atbalstīt vai kurus varētu būtiski apstrīdēt. Pat manas aģentūras finanšu direktora vietniecei bija tādas pašas izjūtas un bažas. Tad es paņēmu dažus projektus, kurus mūsu aģentūra nesen bija pabeigusi, lai “reversētu inženieriju” izmaksām, lai pārbaudītu, vai tas ir pat tuvu, un man par pārsteigumu tas principā izrādījās. Tagad es pirmais atzīšu, ka tā nav matemātiska ekvivalence, jo tā neiznāca tieši ar izmaksām, taču tuvums nebija pārsteidzošs. Tas gandrīz satrieca no savas ēnas. Tātad es šo jēdzienu iesniegtu nevis kā matemātisku aksiomu vai likumu, bet gan vairāk kā vispārēju jēdzienu vai principu.Tad es paņēmu dažus projektus, kurus mūsu aģentūra nesen bija pabeigusi, lai “reversētu inženieriju” izmaksām, lai pārbaudītu, vai tas ir pat tuvu, un man par pārsteigumu tas principā izrādījās. Tagad es būšu pirmais, kurš atzīs, ka tā nav matemātiska ekvivalence, jo tā neiznāca tieši ar izmaksām, taču tuvums nebija pārsteidzošs. Tas gandrīz satrieca no savas ēnas. Tātad es šo jēdzienu iesniegtu nevis kā matemātisku aksiomu vai likumu, bet gan vairāk kā vispārēju jēdzienu vai principu.Tad es paņēmu dažus projektus, kurus mūsu aģentūra nesen bija pabeigusi, lai “reversētu inženieriju” izmaksām, lai pārbaudītu, vai tas ir pat tuvu, un man par pārsteigumu tas principā izrādījās. Tagad es pirmais atzīšu, ka tā nav matemātiska ekvivalence, jo tā neiznāca tieši ar izmaksām, taču tuvums nebija pārsteidzošs. Tas gandrīz satrieca no savas ēnas. Tātad es šo jēdzienu iesniegtu nevis kā matemātisku aksiomu vai likumu, bet gan vairāk kā vispārēju jēdzienu vai principu.Tas gandrīz bija satriecošs no savas ēnas. Tātad es šo jēdzienu iesniegtu nevis kā matemātisku aksiomu vai likumu, bet gan vairāk kā vispārēju jēdzienu vai principu.Tas gandrīz satrieca no savas ēnas. Tātad es šo jēdzienu iesniegtu nevis kā matemātisku aksiomu vai likumu, bet gan vairāk kā vispārēju jēdzienu vai principu.

Šī koncepcija ir ļoti vienkārša. Ja ņemat vērā veicamās sākotnējās tehniskās apkopes izmaksas un pirms rīkojaties, ļaujot vajadzīgajai apkopei pāriet uz nākamo neveiksmes līmeni, jūs konstatējat, ka šī remonta veikšanas izmaksas paaugstinātā atteices līmenī maksās reāli tuvu neapmaksātās apkopes sākotnējo izmaksu kvadrāts. Piemēram, jumta noplūdes novēršanas izmaksas ir 500 USD, un tiek noteikts, ka remonts kavēsies, jo šī gada budžetā nav vietas. Nākamgad, tā kā tā nav bijusi ziņota problēma, tā aizkavēja vēl vienu gadu utt. Visbeidzot, lietus vētru laikā zem noplūdēm ir jānovieto spaiņi. Izolācija tagad ir jāmaina, jumta seguma garantija nav spēkā, jo noplūdes netika novērstas vai ziņotas. Tagad daži jumta klāji var būt jāmaina,daži griesti ir jāmaina, ūdens ir nokļuvis gaismas ķermeņos, kas jāmaina, varbūt ir sabojātas sienas un nepieciešama ģipškartona maiņa un pārkrāsošana, varbūt ir jānoņem un jānomaina kāda grīdas seguma daļa. var veidoties organiskais materiāls (pelējums); jūs varat redzēt, kā sekundārais kaitējums sākotnējās darbības trūkuma dēļ tagad ir pieaudzis līdz milzīgiem apmēriem. Tagad viss remonts maksās 10 000 USD. Neaizmirstiet pievienot izmaksas, lai pārvietotu šīs vietas lietotājus, kamēr tiek veikti remontdarbi. Cik vēl pieaug kopējās izmaksas? Tas sāk izskatīties patiešām liels, ļoti ātrs.var veidoties organisks materiāls (pelējums); jūs varat redzēt, kā sekundārais kaitējums sākotnējās darbības trūkuma dēļ tagad ir pieaudzis līdz milzīgiem apmēriem. Tagad viss remonts maksās 10 000 USD. Neaizmirstiet pievienot izmaksas, lai pārvietotu šīs vietas lietotājus, kamēr tiek veikti remontdarbi. Cik vēl pieaug kopējās izmaksas? Tas sāk izskatīties patiešām liels, ļoti ātrs.var veidoties organisks materiāls (pelējums); jūs varat redzēt, kā sekundārais kaitējums sākotnējās darbības trūkuma dēļ tagad ir pieaudzis līdz milzīgiem apmēriem. Tagad viss remonts maksās 10 000 USD. Neaizmirstiet pievienot izmaksas, lai pārvietotu šīs vietas lietotājus, kamēr tiek veikts remonts. Cik vēl pieaug kopējās izmaksas? Tas sāk izskatīties patiešām liels, ļoti ātrs.

Tagad es vēlos atgriezties vēl pirms 500 ASV dolāru remonta noteikšanas. Šāda veida remonts gandrīz nekad netiek atrasts, kamēr nav sastādīts ziņojums un nav izdots apkopes darbu rīkojums, kas nozīmē, ka kāds pasažieris ir iesniedzis ziņojumu par redzamu problēmu. Tad jau ir pat par vēlu; sekundārie bojājumi jau notiek. Ja jumta PM tika veikts vismaz divas reizes gadā, kā vajadzētu, šī problēma, visticamāk, būtu atklāta ilgi pirms ūdens noplūdes nokļuvušas okupētajā telpā. Pat ja jūs maksājat personai 25 USD stundā, lai divas reizes gadā izstaigātu šo jumtu, un, lai pārbaudītu šo jumtu, bija vajadzīga stunda, un pieredzējušam jumta inspektoram pat nevajadzētu ilgt tik ilgi, iespējams, ka esat atradis šo iespējamo noplūdi, kad tā labošana gandrīz neko nebūtu maksājusi. Starp citu, kas ir 25 USD kvadrātā? Atbilde $ 625,nav tik tālu no 500 dolāru remonta, vai ne? Varbūt ir kāds pamats šim apgrieztā kvadrāta likumam? Tu esi tiesnesis.

Ēkas atjaunošana - vislabākā dzīvžogs pret nomaiņas izmaksām

Turpinot šo diskusiju, es vēlos visiem atgādināt par iepriekš apspriesto eļļas maiņas piemēru. Ja lēmumu pieņēmējiem neizdosies uzturēt kapitāla aktīvus labā stāvoklī, tie priekšlaicīgi nolietosies, kas negatīvi ietekmēs nākotnes budžetus, un, zinot Murfija likumu, tas nekad nebūs labā laikā. Ieguldot kapitālieguldījumos, piemēram, ēkā, miljoniem dolāru tiek pakļauti iespējamam riskam. Ja ēka priekšlaicīgi nolietojas, resursi tika izniekoti; gluži pretēji, ja tie pārsniedz paredzamo dzīves ilgumu, tiek veidots pašu kapitāls. Tam vajadzētu būt ļoti vienkāršam vienādojumam.

Šī darbības laika pagarināšana līdz pamatlīdzeklim tiek panākta, izmantojot divus atšķirīgus procesus, ēku atjaunošanu un profilaktisko apkopi. Abi šie principā ir vienādi, nomainot sistēmas, kas paredzētas nolietojumam, lai palielinātu dzīvību kapitāla aktīviem. Lielākā daļa visu sistēmu ir izstrādātas tā, lai tās kādā brīdī faktiski nolietotos; vai mēs runājam par bremzēm, siksnām, svecēm utt. automašīnā; vai ēkas jumta segumam, HVAC, ugunsgrēka trauksmes sistēmai utt. tiem visiem ir dzīves cikls. Galvenais mērķis ir pagarināt ēkas kalpošanas laiku. Primārā atšķirība starp profilaktisko apkopi (PM) un ēkas atjaunošanu ir cikls, kādā šīs sistēmas darbojas. Akadēmiskās / mācību literatūras vispārējā pieeja, ar kuru esmu saskāries, ir tāda, ka, ja aizstāšanas cikls ir mazāks par gadu, tas ir PM,ilgāk par gadu tas ir ēkas atjaunošana. Izņemot ciklus, PM un ēkas atjaunošana būtībā ir vienāda. Kad tiek veikta tehniskā apkope vai nu atjaunojot PM, vai ēku, kapitāla aktīvam tiek pievienots vai pagarināts kalpošanas laiks. Tagad rodas nākamais jautājums, kāds ir atbilstošs resursu daudzums, ko piešķirt šai PM / ēkas atjaunošanai?

Vispirms šis daudzums vienmēr tiek izteikts kā jaunās būvniecības izmaksas. To dažreiz sauc arī par aizstāšanas izmaksām. Iemesls, kāpēc šīs PM / ēkas atjaunošanas izmaksas tiek izteiktas kā jaunas būvniecības izmaksas, ir tāds, ka sistēmas atjaunošanas galīgās izmaksas ir atrodamas dzīves cikla beigās, kad sistēma ir pilnībā jāaizstāj. Šajā gadījumā galīgā nomaiņa ir visas ēkas sistēmas nomaiņa kā galīgais kalpošanas laiks. Tāpēc tas tiek izteikts jaunās būvniecības izmaksu izteiksmē. Šīs izmaksas ir izteiktas kā viens - divi procenti no jaunajām būvniecības izmaksām gadā, pamatojoties uz manis izlasīto akadēmisko / mācību literatūru.

Tātad, lai šo koncepciju virzītu uz priekšu, ja konkrēta ēkas veida un noslogojuma nomaiņas izmaksas ir USD 225 par kvadrātpēdu, summai, kas šai ēkai iztērēta PM / ēkas atjaunošanai, jābūt no USD 2,25 līdz USD 4,50 par kvadrātpēdu gadā. Ja ēkas platība būtu 100 000 kvadrātpēdas, šī ēka gadā būtu aptuveni 225 000 - 450 000 USD. Jūs varat redzēt, kā tas summējas ļoti ātri. Tomēr šī apkope ēkas dzīvi varētu papildināt ar gadiem. Ja jūs pievienojat ēkas dzīvi, tiek izveidots kapitāls. Šeit uzturēšanas izdevumi var sākt darboties vairāk kā investīcijas.

Ja kvadrātmetru portfelis ir miljoniem kvadrātpēdu, jūs varat redzēt, cik ātri var pieaugt PM / ēkas atjaunošanas izmaksas, tādējādi, iespējams, radot nepieciešamību pēc efektīvas atliktās apkopes programmas.

Noslēguma domas

Vienīgais lielākais ieguldījums, ko mēs veicam kā indivīdi un organizācijas, ir mūsu kapitāla aktīvi. Nodrošināt šos aktīvus ar visilgāko dzīves ilgumu ir ārkārtīgi svarīgi, lai ikviens cilvēks vai organizācija varētu ilgtspējīgi izdzīvot. Kad izdevumus pārvēršam par ieguldījumiem, mēs veidojam pašu kapitālu, tādējādi radot pievienoto vērtību kā īpašnieki. Tā ir uzticības personas galvenā (un vienīgā) atbildība. Atliktajai tehniskajai apkopei, tāpat kā visām ar budžetu saistītām lietām, ir jānotiek ik pa laikam, kad ieņēmumi nav tādi, kādus gaidīja, taču, ja tos pareizi izmanto, tas priekšlaicīgi vai turpmākajos budžeta ciklos personai vai organizācijai neizmaksās milzīgus resursu apjomus.

Pat mūsu “izmestajā” sabiedrībā lielākajai daļai ēku vajadzētu būt ne mazākam par 50 gadiem, taču, ja mēs sākotnēji piešķiram (nevis obligāti palielinām) sākotnējās būvniecības izmaksas, mēs to varam pagarināt līdz 70 gadiem. Pareizi lietojot PM un ēku atjaunošanu, mēs varētu vēl vairāk pagarināt šīs ēkas kalpošanas laiku. Kad ēka ir izdzīvojusi pēc sākotnējā paredzamā dzīves ilguma, tā tagad rada pašu kapitālu, ko var izmantot, lai atjaunotu, tiklīdz ēkas mūžs ir pārsniegts. Tieši tur ieskats apkopē patiešām dod ieguldījumu atdevi, taču tā ir ilgtermiņa gaidīšanas spēle, nevis katra lēmuma pieņēmēja rīcība.