Vai man jāpārfinansē hipotēka?

Kad jums vajadzētu refinansēt savu hipotēku

Vienkārši sakot, jums vajadzētu refinansēt hipotēku, kad tas ietaupīs jūsu naudu. Nepārblīvējiet hipotēkas, iedomājoties, ka tās ir lielas un biedējošas.

Ja jūs varat savākt dažus dokumentus (parasti: W2, bankas izrakstus, atalgojuma nosacījumus, nodokļu deklarācijas, apdrošināšanas pierādījumus), jūs varētu refinansēt savu hipotēkas darbības laiku sev ietaupīt tūkstošiem dolāru.

Refinansēšanas stratēģija

Ikviens, kurš jums saka, ka zina, kur būs procentu likmes pēc dažiem gadiem, jums melo. Stratēģija, ko es iesaku saviem klientiem, ir tāda, ka viņi izmanto jebkuru refinansēšanas iespēju, kas samazinās viņu procentu likmi par aizdevumu bez maksas.

Bet kas ir "bez maksas aizdevums"? Vai nav jābūt nozvejai?

Nu, jums ir taisnība, ja pieņemat, ka jūsu aizdevējs un brokeris joprojām pelna naudu par aizdevumu bez maksas. Tomēr tas nenozīmē, ka tas ir slikts darījums jums!

Vispārējs nepareizs priekšstats par aizdevumiem bez maksas ir tāds, ka, noslēdzot aizdevumu bez maksas, nebūs naudas. Lai gan tam ir kāda intuitīva jēga, tas ir slikts veids, kā novērtēt hipotēku no aizņēmēja perspektīvas, jo tas ir sarežģītāks darījums nekā tas.

Kur nauda iet bez maksas aizdevumā?

Es izmantošu dažus tipiskus skaitļus, lai ilustrētu, kur nauda plūst bez maksas hipotēkā, kas palīdzētu jums saprast refinansēšanas darījumu.

Pieņemsim, ka jūsu mājas vērtība ir 250 000 USD, un jūs joprojām esat parādā 200 000 USD. Jūsu pašreizējā hipotēkas likme ir 5%. Jums ir piedāvāts refinansēt bez maksas par 4% (jums to vienmēr vajadzētu ņemt, un es nākamajā sadaļā paskaidrošu iemeslu).

Izmaksas, kas saistītas ar aizdevumu, var izskatīties apmēram šādi (tās atšķiras atkarībā no valsts un pārdevēja):

• Nosaukuma apdrošināšana: 700 ASV dolāri
• Novērtējums: 500 USD
• Apdrošināšanas maksa: 900 USD
• Noslēguma maksa: 300 USD
• Kredītatskaites maksa: 50 USD

Šīs izmaksas joprojām ir jāmaksā aizdevumā bez maksas, pat ja jūs tos nemaksājat. Lūk, kā tas notiek.

Aizdevējs piedāvā tā saukto "aizdevēja kredītu", lai segtu aizdevuma veikšanas izmaksas. Kad hipotēku kredītu inspektors aplūko to, ko viņi sauc par "likmju lapu", aizdevumam bez maksas viņi meklēs aizdevēja kredītu, kas sedz izmaksas. Iepriekš minētajā piemērā tas būtu 2450 USD. Ja aizdevums ir 200 000 USD, tas ir 1,225% no kopējās aizdevuma summas.

Tātad likmju lapā 4% procentu likmei blakus var būt aizdevēja kredīts 1,3% apmērā. Lai to mazliet labāk saprastu, atcerieties, ka ar procentu likmi 3,75% aizdevēja kredīts var būt kaut kas līdzīgs 0,2%. Būtu iespēja "maksāt punktus", kā arī, ja vēlaties piemaksāt papildu naudu, lai šajā piemērā samazinātu likmi, kas ir tuvāk 3%.

Jums var rasties jautājums, kāpēc jums joprojām ir jānes nauda uz noslēguma galdu, ja tas ir aizdevums bez maksas. Atbilde ir tāda, ka jums joprojām ir procenti, kas jāmaksā par veco hipotēku, un, visticamāk, jums būs jāizveido jauns darījuma konts (kur jūsu nodokļi un apdrošināšanas nauda iet uz nākamo gadu). Es saku saviem klientiem, ka parasti tā ir mazgāšanās, jo pāris nedēļas pēc slēgšanas jūs saņemsit darījuma čeka atmaksu no sava vecā aizdevēja, un jūs izlaidīsit hipotēkas maksājumu (hipotēkas tiek maksātas pēc procentu uzkrāšanas vai " ar parādu ", tādēļ, ja slēdzat darbu 23. oktobrī, jūs maksājat par 23. oktobri līdz 31. oktobrim slēgšanas brīdī, un jūsu pirmais maksājums par jauno hipotēku ir tikai līdz 1. decembrim).

Kāpēc man vajadzētu refinansēt savu hipotēku, ja par to nav jāmaksā?

Ja nav izmaksu un likme ir zemāka par jūsu pašreizējo likmi, jums vienmēr vajadzētu refinansēt savu hipotēku.

Vienkāršs iemesls ir skaidrs, ja jūs domājat par to šādi: Nav svarīgi, cik daudz aizdevējs jums prasa maksāt katru mēnesi. Svarīgi ir jūsu bilance un likme. Ja jūs samazināt savu ātrumu un saglabāt maksāt summu, ko samaksājis par savu iepriekšējo hipotēku, jums būs jāmaksā tā off ātrāk. Periods.

Tam nav burvju, un es domāju, ka daudzus cilvēkus mulsina hipotēkas termiņš. Patiesība ir tāda, ka hipotēka nav nekas vairāk kā atlikums, kas maksājams ar noteiktu procentu likmi. Šis termiņš ir visilgākais maksājuma ilgums, taču, ja vien netiek piemērots priekšapmaksas sods (mūsdienās tas ir ļoti reti), aizdevējam varat maksāt visu, ko vēlaties maksāt.

Vai jums vajadzētu refinansēt ar nulles aizdevumu?

Vienmēr refinansējiet hipotēku, ja par to nav jāmaksā un likme ir pazemināta. Ja turpināsiet maksāt summu, kuru maksājāt par savu veco hipotēku, jūs to atmaksāsiet ātrāk un par mazāku naudu. Periods.

Vai jūs piekrītat manam ieteikumam, kad jums vajadzētu refinansēt savu hipotēku? Vai jums ir jautājumi? Jūtieties brīvi jautāt zemāk esošajos komentāros.

© 2017 Dominiks Džozefs