Esiet piesardzīgs, pirms pērkat daudzdzīvokļu māju

Pixabay publiskais domēns

Kas ir daudzdzīvokļu ēkas pārveidošana?

Daudzdzīvokļu ēkas pārveidošana ir tad, kad viss īpašums, kas atrodas vienpersoniskā īpašumā, tiek mainīts par atsevišķi pārdotām vienībām kā daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas. (Lietojuma maiņa).

Daudzi no šiem īpašumiem sākotnēji bija dzīvokļi, un dažreiz tie bija ēkas, piemēram, rūpnīcas vai skolas.

Mūsu vēsture, pirms mūsu dzīvesvieta tika pārveidota

Es septiņus gadus dzīvoju daudzdzīvokļu mājā un to mīlēju. Tas atradās dzīvojamā rajonā, kurā pārsvarā bija privātmājas. Ēka bija piecstūris ar piecām pusēm. Centrā, pirmajā stāvā, atradās strūklaka ar dzirkstošām krāsainām gaismām. Otrais un trešais stāvs bija atvērts, un pār margām varēja skatīties strūklakā. Tas bija unikāls un elegants, un tomēr tas nebija dārgāks nekā citas nomas maksas šajā apkārtnē.

Katrā no piecām pusēm bija divi dzīvokļi, kas no centra nāca pīrāga formas ķīlē. Tas ir veidots unikālākās formas dzīvoklim. Kad kāds iegāja ķīlē, visplašākā daļa atvērās uz balkona, no kura pavērās dārzi.

Mums vestibilā bija skaņas signāla apsardzes sistēma un videokamera ilgi pirms video kameras bija norma. Vienam vienkārši vajadzēja noskaņot televīziju 9. kanālam, lai redzētu, kurš viņus buzz. Visās zālēs skaļruņu sistēmā skanēja maiga mūzika.

Mums bija skaists peldbaseins, kas tika uzturēts nevainojami tīrs.

Ēku galvenokārt izmantoja jauni profesionāļi, un īpašnieks pārbaudīja īrniekus. Bija daži gadījumi, kad īrnieki spēlēja pārāk skaļu mūziku, taču viņi tika nekavējoties izlikti.

Man šī bija idilliska dzīvesvieta. Tad es saņēmu paziņojumu, ka dzīvokļi tiek pārveidoti par daudzdzīvokļu namiem. Kad vienība ir iegādāta, esošajam īrniekam būs jāpamet.

Jūs mīlat savu dzīvesvietu, bet tā ir Condo

Es pieņēmu lēmumu, pamatojoties uz pieņēmumiem (slikta ideja)

Es domāju, ka vienību cena bija tik ļoti pieņemama, ka tas būtu labs ieguldījums. Tas būtu labs veids, kā man izveidot pašu kapitālu un pēc dažiem gadiem to izmantot mājas iegādei.

Mans pieņēmums bija tāds, ka, tā kā tā bija tik lieliska dzīvesvieta, lielākā daļa pārējo īrnieku, kurus es vismaz nejauši biju pazinis, arī iegādāsies vienības. Es pieņēmu, ka ēkas raksturs paliks nemainīgs, un, iespējams, dzīves kvalitāte uzlabosies, jo ikvienam būs īpaša interese saglabāt īpašuma vērtības.

Bija neliela pirmā iemaksa, mani hipotēkas maksājumi bija mazi un daudzdzīvokļu mājas uzturēšanas maksa bija saprātīga.

Patiešām, iegādājoties vienību, man tika doti nolikumi. Legāla izmēra grāmata apmēram collu bieza. Tajā bija izklāstīti visi dokumenti un nav. Man likās, ka visi ievēro noteikumus, un noteikumi ir tik skaidri formulēti, mana turpmākā laime, dzīvojot tur, bija garantēta.

Reality Hit - tas aizņēma laiku

Tikai daži no esošajiem īrniekiem iegādājās vienības. Viņiem bija savi iemesli. Jaunie pāri izvēlējās pāriet tieši uz mājām; dažus sagaidīja, ka viņu uzņēmums pārvietos, un citiem nebija pirmās iemaksas. Viņu iemesli bija dažādi, un man bija skumji redzēt, kā daži no viņiem pārvietojas.

Apmēram pusi vienību (30) iegādājās spekulanti. Investori, kuri nepiedalās, ir ieinteresēti saņemt ienākumus no īres un, iespējams, apmainīt īpašumu ar peļņu. Problēma? Lielākajai daļai no viņiem nebija ne resursu, ne vēlēšanās īrniekus iepriekš pārbaudīt. Ja viņu īrnieki sprādzināja mūziku pulksten 2:00 no rīta, viņi varēja rūpēties mazāk, kamēr tika samaksāta viņu īre. Ja viņu īrnieki pārdeva narkotikas, viņi pievēra acis. Mums bija īpašnieks, kurš īrēja jaunai sievietei, kura strādāja virtuļu veikalā. Tomēr dzīvoklis nebija paredzēts viņai, viņu izīrēja draugs. Viņš to vēlējās kā savas ielas bandas klubu namu. Tādējādi mums bija jauni vīrieši, kas staigāja iekšā un ārā no ēkas ar beisbola nūjām, kas pārliktas pār pleciem. Viņi nekad nebija bez viņiem, un viņi nebija arī beisbolisti.

Jūs domājat, ka nolikums to novērsīs. Bet patiesībā tikai nedaudziem valdes locekļiem bija drosme būt tiem, kas izpildīja noteikumus. Īpašumu pārvaldības kompānija to izdarīja viņu vietā ārkārtējos gadījumos, taču kādu izlikt no mājām nav tik vienkārši. Šķiet, ka daudzi no šiem īrniekiem prata "kā spēlēt spēli". Daudzi apgalvoja slimību vai invaliditāti, kas paildzināja izlikšanas procesu. Dažu mēnešu laikā, kas bija nepieciešami šim procesam, mums bija jāiztur viņu šenanigāni.

Dalīto kopējo izdevumu finansiālās sekas

Uzturēšanas maksa sedz visus kopējos izdevumus par ēkas uzturēšanu. Palielinoties ēkas izdevumiem, pieaug arī uzturēšanas maksa.

Diemžēl, lai arī katra vienība maksāja savu telefona un elektrības rēķinu, ūdens un dabasgāze netika atsevišķi skaitīta. Katrai vienībai bija savs termostats un apkures iekārta, un tā varēja kontrolēt siltumu pēc vajadzības, taču mēs visi dalījāmies ar gāzi.

Teorētiski tam visam vajadzētu izlīdzināties. Patiesībā apsveriet divus nopietnāku gadījumu pētījumu piemērus:

Barbara D: Viņai bija hroniska noguruma sindroms un viņa paziņoja, ka slimības dēļ viņai ziemā (Konektikutā) logi bija jāatver plaši, jo viņai vajadzēja svaigu gaisu. Tomēr viņai vajadzēja būt arī siltai, tāpēc viņa uzsildīja karstumu uz 85 grādiem.

Džons T: Viens no viņa kaimiņiem sūdzējās, ka viņš pastāvīgi dzird tekošu ūdeni; tas viņu tracināja. Apsaimniekotājs ieguva atļauju iekļūt Jāņa dzīvoklī. Kad viņš no viesistabas tuvojās vannas istabai, no vannas istabas iznāca biezs tvaika mākonis. Vannas istabā karstā ūdens virpuļoja no vannas jaucējkrāna. Acīmredzot tas bija darījis kādu laiku, kad vannas istabas sienas un blakus esošās viesistabas sienas bija pārklātas ar biezu pūkainu melnu pelējumu. Santehnikas problēmu novēršana bija atsevišķa mezgla īpašnieka atbildība, un Džons nevēlējās pieņemt darbā santehniķi, tāpēc viņš vienkārši ļāva izplūst karstajam ūdenim.

Ak jā, mūsu skaistās strūklakas. Samazinoties mūsu iedzīvotāju kvalitātei, samazinājās arī viņu apmeklētāju kvalitāte. Šķiet, ka bieži ēkas apmeklētāji domāja, ka būtu smieklīgi iemest tajās ziepes. Viņi noteikti ir redzējuši smieklīgas filmas, kur ziepes burbuļo. Patiesībā ziepes nerada burbuļus. Tas vienkārši sēž tur un tad aizsprosto ūdens sūkni. Tāpēc mums periodiski būs jāpērk jauni sūkņi un jāiegulda cilvēka stundās, lai iztukšotu strūklakas un iztīrītu ziepes. Tāpēc katru reizi, kad kādam bija apmeklētājs ar "humora izjūtu", tas mums izmaksāja 300 USD virs galvas.

Bija tik daudz līdzīgu stāstu. Izdevumi, ko mums visiem rada dažu cilvēku neuzmanība. Tādējādi mūsu uzturēšanas maksas pieauga.

Un finanšu situācija pasliktinājās

Sākotnēji Direktoru padome lika to izveidot tā, lai īpašuma pārvaldīšanas sabiedrība sastādītu čekus un nogādātu tos ikmēneša valdes sēdē, lai valde to pārskatītu. Katrai pārbaudei bija nepieciešams divu valdes locekļu paraksts.

Mūsu toreiz ievēlētā prezidente nolēma, ka viņa ir pārāk aizņemta, lai viņu satrauktu ar nepieciešamību parakstīt čekus, tāpēc viņa piešķīra vienīgo čeku parakstīšanas pilnvaru īpašuma pārvaldniekam.

Nākamā ievēlētā prezidente nolēma, ka viņa pat nevēlas būt apgrūtināta, redzot pārbaudes valdes sēdēs. Viņa lika īpašuma pārvaldniekam tos vienkārši parakstīt un nosūtīt.

Kaut kur pa ceļu tika atklāts, ka viss mūsu rezerves fonds 30 000 ASV dolāru apmērā ir pazudis. Gaismas elektrība zālēs, autostāvvietā un veļas mazgāšanas telpā bija atpalikusi trīs mēnešus. Arī dabasgāzes rēķins bija nokavēts trīs mēnešus. Tātad mēs tagad esam parādā 60 000 USD komunālajiem uzņēmumiem. Tas notika, ēkai krītot, jo nekas netika uzturēts.

Rezultātā mūsu uzturēšanas maksa pieauga. Mums janvārī un atkal martā tika novērtēti arī katrs USD 2000.

Šķiet, ka padome izvēlējās neturpināt kriminālvajāšanu, kā tika uzrakstīts nolikums. Ja pietrūka naudas, valdes locekļiem tā būtu personīgi jāizveido. Tādējādi, ja viņi vajātu nekustamā īpašuma pārvaldnieku un zaudētu, tas būtu pazudušās naudas atzīšana. Viņi izvēlējās vienkārši pasludināt sevi par "neatbildīgiem".

(Kā malā: mana māsīca dzīvo daudzdzīvokļu mājā, kas sākotnēji tika uzbūvēta kā tāda, nevis pārveidošana, un notika tas pats. Tagad viņi ir notriekuši īpašumu un nav līdzekļu, lai to labotu.)

Mani ieteikumi - ja jūs gatavojaties iegādāties daudzdzīvokļu māju pārveidošanu

• Pārbaudiet, kā tiek mērīti parastie utilīti. Meklējiet individuālu uzskaiti - katrs īpašnieks maksā pats savu gāzi, ūdeni un elektrību. Es nevaru pietiekami uzsvērt šo.
• Uzziniet, kas ir viņu īpašuma pārvaldīšanas uzņēmums. Veiciet tiešsaistes meklēšanu uzņēmuma nosaukumam un pārbaudiet, vai kāds par viņiem nav rakstījis negatīvus komentārus. Pārbaudiet viņu vērtējumu Labāka biznesa birojā.
• Sazinieties ar īpašuma pārvaldīšanas uzņēmumu un noskaidrojiet, vai viņi plāno turpināt pārvaldīt īpašumu. Vairāki uzņēmumi mūs pameta, jo bijām pārāk mazi, lai būtu rentabli. Tā mēs nonācām pie vadītāja, kurš aizbēga no līdzekļiem.
• Uzdodiet jautājumus par to, cik daudz vienību ir īpašnieku apdzīvotas un cik - to īpašnieku, kuri nav klāt, īpašnieki-investori.
• Pajautājiet, vai tuvākajā nākotnē ir paredzēti lieli izdevumi, piemēram, autostāvvietas bruģēšana, baseina pārklājums. Padomājiet par kaut ko lielu, kas varētu būt nepieciešams, un pajautājiet, kad tas tika izdarīts pēdējo reizi. Brauciet apkārt un pārliecinieties, vai šķiet, ka ir kaut kas būtisks, kam būs nepieciešams remonts, piemēram, jumti vai apšuvums.
• Pajautājiet, kad notika viņu pēdējais novērtējums un vai tāds ir gaidāms. Uzziniet, kad uzturēšanas maksa pēdējo reizi palielinājās un par cik procentiem tā tradicionāli tiek palielināta.
• Brauciet pa vienībām dažādos dienas un nakts laikos, lai redzētu, kādu darbību redzat. Piemēram, ja redzat vienības, kurās pa logu iziet iepakojumi un ienāk nauda, ​​iespējams, notiek narkotiku darbība.
• Skatiet, vai varat pamanīt dažus pašreizējos īpašniekus un jautāt, vai viņi ir laimīgi, dzīvojot tur.

Jautājumi un atbildes

Jautājums: vai reklāmguvumam ir nepieciešama PDI?

Atbilde: Pirms vienības pirkšanas es dzīvoju ēkā kā īrnieks. Es nezinu, kas bija jādara ēkas īpašniekam, lai ēku no daudzdzīvokļu ēkas pārvērstu par condos. Es atceros, ka mēs saņēmām vēstuli, kurā norādīts, ka īpašnieks pretendē uz konvertēšanas tiesībām, un pēc tam paziņojumu, kad tā tika pārveidota kopā ar mūsu iespējām. Man kā pircējam neprasīja PDI, un man tā nebija. Īpašnieks hipotēkas piedāvāja kā pārdošanas funkciju, un tāpēc hipotēku uzņēmumam nebija nekādu prasību.

© 2017 Ellen Gregory

Kāda ir jūsu pieredze ar dzīvokļu pārveidošanu?

Ashlee Thomas 2020. gada 20. maijā:

Tas ir lielisks saturs. vietne tomēr atpaliek no galvenās ar tik daudz uznirstošajiem logiem. paldies par to - man bija apnicis dzīvokļu komplekss, un tagad jūs apstiprinājāt manas bažas. Paldies.