Satura rādītājs:
Mākleri, kas cenšas palīdzēt klientiem ar ieguldījumu īpašumiem, nav atbildīgi, ja ieguldījumi neizdodas
Mākleri, kas palīdz pārdevējiem pārinvestēt neuzmanīgi, ja neizdodas ieguldīt
Nekustamā īpašuma aģenti, kas palīdz klientiem reinvestēt ienākumus no īpašuma pārdošanas, nav atbildīgi, ja ieguldījumi neizdodas, kamēr nekustamo īpašumu darītāji rīkojas godprātīgi, nesen nolēma valsts apelācijas tiesa.
Lietā Gibson pret Bankofier mājas un apkārtnes zemes pārdevējs nekustamā īpašuma aģentam jautāja, kā atlikt nodokļus no pārdošanas, lai viņa varētu vairāk naudas atdot saviem bērniem.
Nekustamā īpašuma aģents Šarons Bankofjers ieteica veikt apmaiņu ar 1031.
Iekšējo ieņēmumu dienesta kodeksa 1031. sadaļa ļauj pārdevējiem atlikt kapitāla pieauguma nodokļus, ieguldot ienākumus aizstājošajos īpašumos. Aizstājošais īpašums jāpērk 180 dienu laikā pēc pirmās pārdošanas.
Lai gan lieta atradās Oregonā, nodokļu likums ir federāls un tajā tiek izmantoti kopīgi nolaidības principi, kas sastopami Vašingtonā un citur.
Bankofier ieteica pārdevējam ieguldīt īrnieku kopīpašumā jeb TIC. TIC vienlaikus pieder vairākiem investoriem.
Klients sekoja Bankofier ierosinājumam pēc līguma parakstīšanas, kurā nekustamā īpašuma aģents piekrita atrast TIC īpašumus, bet nesniegs papildu pakalpojumus.
Bankofier pārdevējam atrada četrus TIC īpašumus un par tiem no pārdevējiem saņēma nodevu nodevu 24 000 USD apmērā. Tomēr vecāka gadagājuma klienta kognitīvais stāvoklis pasliktinājās. Viņa tika pasludināta par nespējīgu.
Trīs no četriem TIC īpašumiem galu galā izgāzās kā ieguldījumi. Klienta bērni iesūdzēja Bankofier tiesā, apgalvojot, ka vecāka gadagājuma cilvēki cietuši no vardarbības un nolaidības.
Pirmās instances tiesa lēma par labu Bankofier. Štata apelācijas tiesa lēmumu apstiprināja.
Tiesa atzīmēja, ka līgumā starp Bankofier un viņas klientu tika teikts, ka klientam jāmeklē ārēja palīdzība, lai saņemtu konsultācijas par īpašuma novērtēšanu un nodokļu konsultācijām.
Pat ja nekustamo īpašumu uzskatīja par sava klienta ieguldījumu pārvaldītāju, nekas neliecināja par nolaidību, jo četrus TIC varēja uzskatīt par labiem ieguldījumiem, kad tie tika veikti. Nekustamā īpašuma tirgus sabrukums, kas noveda pie klienta finansiāliem zaudējumiem, notika pēc ieguldījumiem, kurus nekustamā īpašuma aģents nevarēja paredzēt, paziņoja tiesa.
Lieta ir Gibson pret Bankofier.
© 2016 Tom Ramstack