Ienākumus radoša nekustamā īpašuma vērtības noteikšana

Lasiet tālāk, lai uzzinātu, kā noteikt ienākumu radoša nekustamā īpašuma vērtību.

Tjerra Maljorka

Vai jums pieder nekustamais īpašums, kas dod ienākumus vai varētu gūt ienākumus? Vai vēlaties noteikt aptuveno nekustamā īpašuma vērtību?

Ja jā, tālāk sniegtā informācija palīdzēs jums sasniegt vērtību, kuras pamatā ir standarta specifiskā informācija. Informāciju var attiecināt uz vienas ģimenes māju, dupleksu, daudzdzīvokļu mājām, komercīpašumiem, zemi, mazumtirdzniecības veikaliem un citiem ienākumus veidojošiem nekustamajiem īpašumiem.

Kapitalizācijas likme (maksimālā likme)

Kapitalizācijas likme vai ierobežojuma likme ir koeficients, ko izmanto, lai novērtētu ienākumu radošo īpašumu vērtību. Maksimālā likme ir tīrie pamatdarbības ienākumi, dalīti ar īpašuma pārdošanas cenu vai vērtību, kas izteikta procentos. Lielākā daļa investoru, aizdevēju un vērtētāju izmanto maksimālo likmi, lai aprēķinātu pirkuma cenu dažādiem ienākumu veidošanas īpašumiem. Tirgus ierobežojuma likmi nosaka, novērtējot finanšu datus par līdzīgiem īpašumiem, kas nesen pārdoti konkrētā tirgū. Katrs tirgus ir atšķirīgs.

Maksimālā likme sniedz ticamāku vērtības novērtējumu nekā tirgus bruto īres reizinātājs (GRM), jo maksimālās likmes aprēķinā tiek izmantota vairāk īpašuma finanšu detaļu. GRM aprēķinā tiek ņemta vērā tikai īpašuma pārdošanas cena un bruto nomas maksas. Aprēķinot maksimālo likmi, tiek iekļauta īpašuma pārdošanas cena, bruto nomas maksas, ienākumi, kas nav saistīti ar īri, vakanču summa un darbības izdevumi, tādējādi nodrošinot ticamāku vērtības novērtējumu.

Galu galā pārdevējs cenšas pārdot par zemāko iespējamo maksimālās likmes likmi, savukārt pircējs cenšas pirkt par iespējami augstāko ierobežojumu. Raugoties no jebkura ieguldītāja viedokļa, jo augstāka ir ierobežojuma likme, jo labāk ir ieguldījums. Var tikt izmantoti citi mainīgie, piemēram, atrašanās vieta, stāvoklis utt., Kas ne vienmēr var parādīties maksimālās likmes līmenī.

Kapitāla likme ir definēta kā “Neto pamatdarbības ienākumi” (NOI) dalīta ar tirgus vērtību. Jūs varat arī iegūt tirgus vērtību, dalot NOI / Cap likmi.

Tipisks piemērs:

• Nekustamā īpašuma NOI (neto darbības ienākumi) ir 80 000 USD un pieprasītā cena 1 000 000 USD.
• (80 000 USD / 1 000 000 USD) x 100 = 8% KLP likme
• Īpašuma NOI (neto darbības ienākumi) ir 80 000 USD un maksimālā likme 8%. (80 000 USD / 0,8) = 1 000 000 USD

Bruto īres reizinātājs (GRM)

Bruto nomas reizinātājs jeb GRM ir koeficients, ko izmanto, lai novērtētu ienākumu radoša īpašuma vērtību. GRM sniedz aptuvenu vērtības novērtējumu un ir daudz mazāk detalizēts nekā vAP datu izmantošana, taču tas ir ļoti noderīgs, lai ātri analizētu īpašības ar nelielu informāciju pie rokas. Lai aprēķinātu īpašuma bruto nomas reizinātāju, pārdošanas cenu un kopējo nomas maksu, nepieciešamas tikai divas finanšu informācijas vienības. Ja šī informācija ir pieejama par vairākiem neseniem līdzīga veida ienākuma īpašumu pārdošanas gadījumiem noteiktā apgabalā, to var izmantot, lai novērtētu citu līdzīgu īpašumu tirgus vērtību šajā apgabalā. Daži investori izmanto ikmēneša GRM, bet citi - gada GRM.Ikmēneša GRM ir vienāds ar īpašuma pārdošanas cenu, kas dalīta ar potenciālajiem ikmēneša īres ienākumiem, un gada GRM ir pārdošanas orice, dalīta ar gada potenciālajiem īres ienākumiem.

Tirgus GRM ir tikai aptuvens vērtības novērtējums, un tam ir daži ierobežojumi, piemēram, vakances un darbības izdevumu neņemšana vērā. Atcerieties, ka tad, kad jums ir pietiekami daudz informācijas, lai aprēķinātu maksimālās likmes pret GRM, izmantojiet ierobežojuma likmes.

Tipisks piemērs:

• Īpašuma pārdošanas cena ir 300 000 ASV dolāru, un iespējamās ikmēneša īres maksas ir 3500 USD.
• 300 000 USD / 3 500 USD = 85,71 GRM
• Šajā pašā scenārijā, lai aprēķinātu “Paredzamo tirgus vērtību” par 80 GRM un 3500 USD nomā:
• 80 x 3 500 USD = 280 000 USD (paredzamā tirgus vērtība)

Neto darbības ienākumi (NOI)

Tīrie pamatdarbības ienākumi ir tieši tādi, kāda ir konkrētā īpašuma tīrie pamatdarbības ienākumi. To aprēķina, ņemot gada bruto ienākumus, atskaitot konkrētā īpašuma darbības izdevumus. Tas ietver visus ienākumus no īpašuma, kā arī visus darbības izdevumus.

Tipisks piemērs:

• Ienākumi (īre un citi) 250 000 USD
• Vakances summa: - 5000 USD
• Darbības izdevumi: - 175 000 USD
• Neto darbības ienākumi 70 000 USD

Vienkārši sakot, NOI parādīs, cik daudz naudas jūs nopelnīsit pēc tam, kad būsit samaksājis visus savus izdevumus un iekasējis visus īres maksājumus. Tas ir lielisks rīks arī naudas plūsmas aprēķināšanai. NOI ir ļoti svarīga, aprēķinot ierobežojumu likmes un parāda segumu.

Skaidras naudas atgriešana

Nauda skaidrā naudā ir procentuālā daļa, kas nosaka ienākuma īpašumā ieguldītās naudas atdevi. To aprēķina, dalot naudas plūsmu pirms nodokļu nomaksas ar ieguldītās naudas summu (pirmā iemaksa), un tā tiek parādīta procentos (%). Ja ieguldījuma īpašuma naudas plūsma pirms nodokļiem ir vienāda ar 25 000 ASV dolāru un mūsu īpašumā ieguldītā nauda ir 100 000 ASV dolāru, skaidras naudas atdeve ir vienāda ar 25%. Skaidras naudas atgriešana tiek aprēķināta, ņemot bruto ienākumus, no kuriem atskaitītas vakances un pamatdarbības izmaksas, un pēc tam atņemot gada parāda apkalpošanu, kas sniegs naudas plūsmu pirms nodokļu nomaksas. Nauda skaidrā naudā parasti tiek izmantota ienākumu īpašumu rentabilitātes novērtēšanai un it īpaši, ja salīdzina vairāku ienākumu īpašumus.

Tipisks piemērs:

• Persona iegulda 25 000 USD īpašumā, kura naudas plūsma pirms nodokļu nomaksas ir 9 000 USD.
• (9 000 USD / 25 000 USD) X 100 = 36% (skaidras naudas atgriešana).

Parādu apkalpošanas seguma koeficients (DSCR)

Parādu seguma koeficients (DSCR) ir plaši izmantota zīme, kas mēra ienākumus veidojoša īpašuma spēju segt ikmēneša hipotēkas maksājumus. DSCR aprēķina, dalot tīros pamatdarbības ienākumus (NOI) ar īpašuma gada parāda apkalpošanu. Gada parāda apkalpošana ir vienāda ar visiem procentiem un pamatsummu, kas samaksāta par visiem nekustamā īpašuma aizdevumiem. Parādu seguma koeficients, kas ir mazāks par 1, norāda, ka ienākumi, ko rada īpašums, nav pietiekami, lai segtu hipotēkas maksājumus un pamatdarbības izdevumus. Lielākā daļa aizdevēju izmanto DSCR, lai izlemtu, vai īpašumam ir pietiekami ienākumi, lai segtu parāda apkalpošanu. Lielākā daļa aizdevēju dod priekšroku 1.1 vai 1.2 vai augstākai vērtībai (lai uzzinātu, sazinieties ar vietējo aizdevēju). Jo augstāks ir DSCR, jo vairāk ienākumu ir parādu apkalpošanai. Tas galu galā nozīmē mazāku risku bankām (to viedoklis).

Tipisks piemērs:

• Nekustamā īpašuma NOI ir 50 000 USD, un gada parāda apkalpošana ir 36 000 USD
• (50 000 USD / 36 000 USD) = 1,38
• DSCR (DCR) būtu lielāks par 1,3. Tas nozīmē, ka īpašums rada aptuveni 38% vairāk gada neto ienākumu, kas būtu nepieciešams, lai apkalpotu gada hipotēkas maksājuma summu. (Skatiet NOI, lai uzzinātu, kā aprēķināt NOI).

Es ceru, ka iepriekšminētais ir bijis jums noderīgs. Jebkura nekustamā īpašuma patiesā vērtība, neatkarīgi no tā, vai ienākumi ir vai nav ienākumi, ir vērtība, par kuru pārdos labprātīgs pārdevējs un ko maksās labprātīgs pircējs. Ir daudzi faktori, kas var ietekmēt galīgo pirkuma cenu. Šie faktori ietver priekšmeta īpašumu, atrašanās vietu, fizisko stāvokli, ēkas vecumu, pircēja un / vai pārdevēja personiskos faktorus, vēlamību, gada laiku, pieprasījuma faktorus, sarunu prasmes, pircēju un pārdevēju zināšanas, ieguldītāja vēlamās peļņas likmi, uztvertie riski, nepieciešamie remonti, atliktā apkope, būvnormatīvu ievērošana, pārdevēja pārdošanas iespējas, paredzamie un deklarētie ienākumi un izdevumi, finansēšanas izmaksas un citi faktori, visticamāk, spēlēs, nosakot vērtību vai saskaņotu pārdošanas cenu.