Kā nopirkt nekustamo īpašumu ar mazāk nekā 100 ASV dolāriem, izmantojot reitus

Chance Cox no Pixabay

Kā sākt ieguldīt nekustamajā īpašumā, izmantojot REIT

Ir daudz veidu, kā ieguldīt fiziskajā nekustamajā īpašumā, tomēr lielākā daļa no tām ir saistītas ar lielām naudas summām un apņemšanos veikt vienu lielu ieguldījumu vienlaikus. Lielākajai daļai cilvēku mājas ir lielākais ieguldījums nekustamajā īpašumā, un daudziem tas var būt pietiekami, lai uztrauktos. Ja vēlaties vairāk ieguldīt nekustamajā īpašumā vai dažādot pašreizējo portfeli, iespējams, kā daļu no sava Roth vai tradicionālā IRA, tad ir dažas lieliskas iespējas, kas ļauj jums piederēt fiziskam nekustamam īpašumam, neraizējoties par šī īpašuma pārvaldīšanu.

Viens no veidiem ir nekustamā īpašuma ieguldījumu trests (REIT). REIT ir korporācija, kurai ASV jāatbilst šādiem kritērijiem:

• Uzņēmums REIT vismaz 75% no kopējiem aktīviem iegulda nekustamajā īpašumā, skaidrā naudā vai ASV kasēs.
• Vismaz 75% no bruto ienākumiem tā gūst no nomas maksas iekasēšanas, procentiem par hipotēkām, kas finansē nekustamo īpašumu, vai no nekustamā īpašuma pārdošanas.
• Katru gadu tā dividendēs izmaksā akcionāriem ne mazāk kā 90% no ar nodokli apliekamā ienākuma.
• To atzīst par uzņēmumu, kam uzliek nodokļus kā sabiedrībai.
• To pārvalda direktoru padome un / vai pilnvarnieki.
• Tajā ir vismaz 100 akcionāru.
• Ne vairāk kā 50% REIT akciju pieder piecām vai mazāk personām.

Man kā investoram, iespējams, viena no pievilcīgākajām lietām saistībā ar REIT ir dividendes, kuras viņi maksā, kā arī kapitāla vērtības pieaugums, kas ir laika gaitā pieaugošo akciju vērtība.

Saskaņā ar Zaha pētījumu datiem četrdesmit gadu periodā no 1972. līdz 2012. gadam vidējā gada atdeve no REIT bija 8,09%. Man tas nepavisam nav slikts sasniegums. Protams, jebkuram ieguldījumam ir riski, un 2009. gada finanšu sabrukuma laikā dažu REIT akcijas vienas nakts laikā samazinājās par vairāk nekā 50%. Ja jūs toreiz bijāt līdzīgs man un bijāt viens no tiem REIT investoriem, tā bija grūti norijama tablete. Tomēr, ja jūs būtu turējis savas akcijas, jūs būtu redzējis, ka cena atgriezās pirms avārijas līmeņa un pēc tam pēdējos gados turpināja augt un nopelnīt dividendes.

Kāda veida REIT ir?

Ja esmu piesaistījis jūsu interesi un vēlaties ieguldīt savā mazajā nekustamā īpašuma impērijā, tad ir daudz iespēju. Daudzos gadījumos atsevišķi REIT uzņēmumi koncentrējas uz vienu vai diviem sektoriem, piemēram, medicīnas kabinetiem un slimnīcām. Citi var iegādāties tikai nekustamo īpašumu, kurā atrodas mobilo telefonu torņi, vai noliktavas, ko izmanto produktu izplatīšanai vai datoru serveru saimniecību izvietošanai. Ir mājokļu REIT, kuriem pieder dzīvokļu kompleksi un īres mājas, kā arī tādi, kuriem pieder tirdzniecības centri un pat āra reklāmas izkārtnes. Tas var būt gandrīz pārliecinošs, ja mēģināt izvēlēties sektoru, kurā jūtaties visērtāk, jo katram ir savs risks.

Lai atvieglotu diversifikāciju, ir ETF vai biržā tirgoti fondi, kurus pārdod lielākajos akciju tirgos un kuri paši satur vairāku REIT uzņēmumu akcijas. Viens no maniem iecienītākajiem ETF ir viens no Vanguard, Vanguard Real Estate ETF (VNQ). Tam ir ļoti pieņemama 0,12% izdevumu attiecība, un uz 20.12.2020 vidējā desmit gadu atdeve pārsniedza 8%. Sākot ar šo rakstu, daļu VNQ varēja iegādāties par USD 86,76.

Šķērslis iekļūšanai šāda veida ieguldījumos nekustamajā īpašumā ir ļoti zems, īpaši tagad, kad tiešsaistes brokeru sabiedrības, piemēram, Čārlzs Švabs, ir atcēlušas visas maksas par akciju pirkšanu un pārdošanu. Dažos gadījumos starpniecības konta atvēršanas summa ir tik maza kā 100 ASV dolāri. Ja esat nopelnījis ienākumus vai jums ir kāds laulātais, jūs, iespējams, varēsiet ieguldīt Roth IRA no 5000 līdz 7000 ASV dolāriem un pēc tam nekad nemaksāt vairs nodokļus par ienākumiem un akciju cenas pieaugumu par ieguldījumiem. Manā gadījumā es ieguldu ETF, izmantojot savu Roth IRA. Tas ir tā, it kā jūs maksātu nodokli tikai par sēklām un pēc tam visu mūžu varētu novākt augļus no koka, kas izauga no šīs sēklas.

Tas viss var izklausīties labi, bet vai tas ir labākais veids, kā ieguldīt visu savu naudu? Lielākā daļa finanšu ekspertu neiesaka visas olas ievietot vienā grozā un tā vietā iesaka dažādot savus uzkrājumus vai pensiju vairākos ieguldījumos, piemēram, obligācijās, akcijās, bankas kompaktdiskos un pat fiziskajā zeltā. Tuvojoties pensijas vecumam, jūsu ieguldījumu stratēģijai vajadzētu kļūt vēl konservatīvākai, jo jums ir mazāk laika, lai kompensētu tirgus zaudējumus.

Katrs ieguldījumu scenārijs ir atšķirīgs, un daži konsultanti iesaka vismaz 10% portfeļa ieguldīt nekustamajā īpašumā. Šis procents ir līdzīgs manis piederošajām REIT un REIT ETF akcijām.

Kā REIT salīdzina ar reālo nekustamo īpašumu kā ieguldījumu?

Ir ārkārtīgi grūti salīdzināt ieguldījumus REIT vai REIT ETF ar fiziskā nekustamā īpašuma iegādi. Daudziem saprātīgiem ieguldītājiem sava īpašuma piederēšana var būt daudz ienesīgāks piedāvājums. Ja īpašuma finansēšanai jūs varat izmantot tikai nelielu daudzumu savas naudas un pēc tam iznomāt to par summu, kas katru mēnesi maksā šo hipotēku kopā ar uzturēšanas izmaksām, jums būs pavisam cits rezultāts nekā tad, ja jūs būtu ieguldījis tādu pašu summu REIT. Pēc hipotēkas beigām īrnieki būtu samaksājuši lauvas tiesu no jūsu ieguldījuma izmaksām, atskaitot visus jūsu izdevumus, ieskaitot jūsu laiku.

Šis salīdzinājums, REITs pret fizisko nekustamo īpašumu, ir ābolu-apelsīnu salīdzinājums. Neskatoties uz to, tas tiek diezgan daudz pārstrādāts finanšu vietnēs, piemēram, "The Motley Fool", rakstos ar tādiem nosaukumiem kā "REIT's vs Owning Your Own Your Real Real Estate". Lai gan daudzos gadījumos jūs varat iznākt daudz tālāk, iegādājoties īpašumu pats, riski abiem aktīviem nav vienādi, un tie vienkārši nav tieši salīdzināmi. Piemēram, jūsu vietējais nekustamā īpašuma tirgus var būt saistīts ar būtisku korekciju, piemēram, to, ko izraisījis vietējā darba devēja aiziešana no pilsētas, vai, iespējams, jums nav paveicies un jūs saņemat īrniekus, kuri atkārtoti nodara dārgu īpašuma bojājumu jūsu īres maksājumiem. (Biju tur, un man pašam ar to bija jātiek galā.) Jūsu atlīdzība, kā arī jūsu riski koncentrējas, kad jums pieder savi īpašumi.

Mūsu pieminētais Vanguard fonds VNQ pieder vairāk nekā 180 dažādiem REIT, kuriem savukārt var piederēt simtiem dažādu īpašumu simtiem pilsētu un štatu. Ja vienā apgabalā notiktu lejupslīde vai ja īrnieks beigtu kaut kur maksāt, jūsu ieguldījuma sekas nebūtu tik briesmīgas, it kā jums piederētu faktiskais īpašums.

Es neesmu pret īres īpašuma piederēšanu; Es par to ļoti atbalstu, un man ir bijuši savi ienākumu īpašumi. Tomēr šajā dzīves brīdī man vairs nepieder nomas maksa un vairs nav vēlēšanās iekasēt īri no nokavētiem īrniekiem, vai arī es uztraucos par jumta, gaisa kondicionēšanas vai ūdens sildītāja stāvokli. COVID-19 krīzes dēļ pilsēta, kurā es dzīvoju, Ostina, Teksasa, vairākus mēnešus ir piemērojusi moratoriju izlikšanai. Kaut arī es ļoti jūtu līdzi cilvēkiem, kas dzīvo šajās mājās un nespēj maksāt īri, es jūtu arī īpašniekus, no kuriem daudzi ir mazi investori, kuriem, iespējams, pašiem ir grūti veikt hipotēkas maksājumus par īpašumiem, kur viņi vēl nav iekasējuši noma mēnešos.

Sava miera labad es izvēlos saglabāt savu pensijas fondu daudzveidīgu starp vairākām dažādu aktīvu kategorijām, ieskaitot REIT ETF, nevis nākas saskarties ar īrniekiem, kad es kļūstu vecāks. Ja jūs saprotat riskus un vēlaties citu veidu, kā dažādot savus ieguldījumus, jūs varētu apsvērt iespēju pievienot REIT un REIT ETF savam portfelim. Tomēr, tāpat kā ar jebkuru ieguldījumu, pirms lēmumu pieņemšanas vispirms konsultējieties ar savu ieguldījumu profesionāli.

Avoti

Šī raksta avoti ir:

Investopedia, Zacks Research,

© 2020 Nolens Harts